Νομικος Ελεγχος Ακινητου και Ελληνικο Κτηματολογιο

Στην πράξη επικρατεί συχνά η εσφαλμένη αντίληψη ότι η ύπαρξη ενός συμβολαίου αποτελεί από μόνη της επαρκή απόδειξη της κυριότητας ή άλλου δικαιώματος επί ενός ακινήτου. Η πραγματικότητα, όμως, είναι διαφορετική. Η κατοχή ενός συμβολαιογραφικού τίτλου δεν αρκεί για να διασφαλίσει ότι το δικαίωμα επί του ακινήτου είναι πλήρες, ισχυρό και απαλλαγμένο από νομικά προβλήματα. Για τον λόγο αυτό, ο νομικός έλεγχος του ακινήτου πριν από κάθε αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά ή αποδοχή κληρονομίας και γενικότερα κάθε συναλλακτική πράξη αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την ασφάλεια των συναλλαγών και των σχέσεων που αναπτύσσουν.

Το συμβόλαιο αποτελεί μόνο την αφετηρία

Ένας τίτλος ιδιοκτησίας αποδεικνύει ότι συντάχθηκε μία δικαιοπραξία, το δεδομένο όμως αυτό δεν αρκεί, για να πιστοποιήσει ότι για παράδειγμα ο μεταβιβάζων ήταν πράγματι κύριος του ακινήτου, ότι δεν υπάρχουν προγενέστερες πράξεις που επηρεάζουν το δικαίωμα, ότι το ακίνητο δεν βαρύνεται με υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή δουλείες, ότι δεν υφίστανται εκκρεμείς δικαστικές διαφορές, ότι η μεταγραφή ή η καταχώριση του τίτλου έχει πραγματοποιηθεί ορθά. Ο έλεγχος αυτών των στοιχείων μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο μέσω της έρευνας στα δημόσια βιβλία, δηλαδή στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, ανάλογα με την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο.

Η σημασία του ελέγχου στο Ελληνικό Κτηματολόγιο

Σήμερα με την προοδευτική ολοκλήρωση του έργου του Ελληνικού Κτηματολογίου το οποίο καθίσταται πλέον το βασικό σύστημα δημοσιότητας των εμπράγματων δικαιωμάτων, ο έλεγχος των κτηματολογικών στοιχείων αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία. Δεν αρκεί να διαπιστωθεί ότι υπάρχει καταχωρισμένο δικαίωμα. Αντίθετα, είναι απαραίτητο να εξεταστούν η ταύτιση του δικαιούχου, η ορθή αποτύπωση του ακινήτου, το είδος και η έκταση του εμπράγματου δικαιώματος, τυχόν εγγεγραμμένα βάρη ή διεκδικήσεις, οι καταχωρισμένες μεταβολές που έχουν πραγματοποιηθεί μετά την αρχική εγγραφή. Οποιαδήποτε ανακρίβεια μπορεί να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στις μελλοντικές συναλλαγές ή ακόμη και να οδηγήσει σε δικαστικές διαμάχες.

Η ιδιαίτερη βαρύτητα των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές. Οι εγγραφές αυτές αποτελούν το σημείο εκκίνησης της λειτουργίας του Κτηματολογίου για κάθε περιοχή και αποκτούν ιδιαίτερη νομική σημασία. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι εάν κατά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου καταχωρισθεί εσφαλμένα ένας δικαιούχος ή ένα εμπράγματο δικαίωμα και η ανακρίβεια αυτή δεν διορθωθεί μέσα στις νόμιμες προθεσμίες, οι πρώτες εγγραφές καθίστανται οριστικές, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται ιδιαίτερα δυσχερείς –και σε ορισμένες περιπτώσεις μη αναστρέψιμες– συνέπειες για τον πραγματικό δικαιούχο.

Για τον λόγο αυτό, ο έλεγχος των πρώτων εγγραφών δεν αφορά μόνο όσους επιθυμούν να μεταβιβάσουν ένα ακίνητο, αλλά και κάθε ιδιοκτήτη που θέλει να διασφαλίσει ότι τα δικαιώματά του έχουν καταχωρισθεί ορθά.

Ο ρόλος του δικηγόρου

Ο νομικός έλεγχος ενός ακινήτου δεν περιορίζεται στην ανάγνωση ενός συμβολαίου. Ο δικηγόρος εξετάζει ολόκληρη τη νομική ιστορία του ακινήτου, ερευνά τη συνέχεια των τίτλων, επιβεβαιώνει την εγκυρότητα των καταχωρίσεων και εντοπίζει πιθανούς κινδύνους που δεν είναι εμφανείς σε έναν μη ειδικό. Ένας ολοκληρωμένος νομικός έλεγχος μπορεί να αποκαλύψει ελλείψεις στη μεταβίβαση της κυριότητας, ασυμφωνίες μεταξύ τίτλων και κτηματολογικών στοιχείων, εκκρεμείς δικαστικές διεκδικήσεις, εμπράγματα βάρη, λανθασμένες ή ελλιπείς πρώτες εγγραφές, προβλήματα στη μεταγραφή ή στην κτηματολογική καταχώριση.

Καθίσταται συνεπώς σαφές πως η ασφάλεια των συναλλαγών επί ακινήτων δεν εξασφαλίζεται αποκλειστικά από την ύπαρξη ενός συμβολαιογραφικού τίτλου. Η πραγματική νομική κατάσταση ενός ακινήτου προκύπτει μόνο μετά από συστηματικό έλεγχο των τίτλων, των μεταγραφών ή των κτηματολογικών εγγραφών και των τυχόν βαρών που το συνοδεύουν.

Ιδίως στη σημερινή εποχή, όπου το Ελληνικό Κτηματολόγιο οδεύοντας προς την ολοκλήρωση του, αναδεικνύεται σε ένα έργο θεσμικής και διοικητικής μεταρρύθμισης, ο έλεγχος των κτηματολογικών στοιχείων και, κυρίως, των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών, αποτελεί ουσιώδες στάδιο κάθε συναλλαγής και βασική εγγύηση για την προστασία της ιδιοκτησίας.

Η διενέργεια πλήρους νομικού ελέγχου από εξειδικευμένο δικηγόρο δεν αποτελεί τυπική διαδικασία ούτε περιττό κόστος, αντιθέτως αποτελεί την αποτελεσματικότερη προστασία απέναντι σε μελλοντικές δικαστικές διαφορές, οικονομικές απώλειες και αμφισβητήσεις της κυριότητας. Και το κρίσιμο στο σημείο αυτό είναι να τονίσουμε ότι η προστασία της ακίνητης περιουσίας δεν ταυτίζεται με τη δικαστική αντιδικία. Αντίθετα, η ουσιαστική προστασία της ξεκινά πολύ πριν εμφανιστεί οποιαδήποτε διαφορά και πριν καταστεί αναγκαία η προσφυγή στα δικαστήρια. Ξεκινά με τον πλήρη νομικό έλεγχο του ακινήτου, την επαλήθευση των τίτλων ιδιοκτησίας, τον έλεγχο των εγγραφών στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, την εξέταση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών και τη διαπίστωση της ύπαρξης τυχόν βαρών ή νομικών ελαττωμάτων. Η προληπτική νομική θωράκιση της ακίνητης περιουσίας αποτελεί την αποτελεσματικότερη εγγύηση για την αποφυγή μελλοντικών αμφισβητήσεων και χρονοβόρων δικαστικών διαδικασιών. Άλλωστε, η αξία της δικηγορικής συνδρομής δεν μετριέται μόνο από την επιτυχή αντιμετώπιση μιας διαφοράς, αλλά κυρίως από την ικανότητα να την προλαμβάνει.

*Η Καρακάση Βασιλική – Μαρία είναι Δικηγόρος Παρ’ Εφέταις, Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Ροδόπης, Διαπιστευμένη Διαμεσολαβήτρια του Υπ. Δικαιοσύνης, με Ειδίκευση στην Κτηματολογική Διαμεσολάβηση και Συμπαραστάτρια του Δημότη και της Επιχείρησης Δήμου Κομοτηνής

Ακολουθήστε το paratiritis-news.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.