Ζωντας στην κατοικια των ονειρων σας!

Μετά την περσινή επιτυχημένη έκδοση του «ΚτιΖω» και βασιζόμενος στο αυξημένο ενδιαφέρον και την έντονη ανάγκη για ενημέρωση των κατοίκων της Θράκης σε θέματα που αφορούν στην κατοικία, προχώρησε και φέτος στο επόμενο δυναμικό του βήμα. Η βελτιωμένη και διευρυμένη έκδοση του «Ζω την κατοικία» πρωτοπορεί, αποτελώντας τη μοναδική έκδοση με αποκλειστικό θέμα της την κατοικία στη Θράκη. Τώρα ζήστε στο σπίτι που πάντα ονειρευτήκατε! Πολύτιμοι αρωγοί στο όνειρο της ζωής σας η εξειδικευμένη ομάδα μας, η εμπεριστατωμένη έρευνα και η έγκυρη πληροφόρηση, που παίρνουν σάρκα και οστά στον ανανεωμένο οδηγό κατοικίας για τη Θράκη που κυκλοφορεί από την εφημερίδα του «Παρατηρητή της Θράκης». Το «Ζω την κατοικία» κυκλοφορεί φέτος με νέο σχήμα, νέο σχεδιασμό, νέα πιο ενδιαφέροντα θέματα. Αποτυπώνει το σφυγμό της αγοράς και δόμησης κατοικίας, τις τιμές σε οικοδομές και οικόπεδα, παρουσιάζει τις νέες αντικειμενικές αξίες στη Θράκη, καθώς και απόψεις αρχιτεκτόνων, χωροτακτών, εργολάβων, πολεοδόμων, γεωτεχνικών.

Επίσης, παρουσιάζει αναλυτικά τα δανειοδοτικά προγράμματα που σας συμφέρουν για την αγορά και δόμηση κατοικίας, ενημερώνει για τη φορολογία και τα κόστη της οικοδομής στη Θράκη.Έρχεται ακόμη για να διακοσμήσει το νέο σας σπίτι με προτάσεις για κουζίνες, μπάνια, πατώματα, τζάκια, φωτισμό, χρώματα.

Εφοδιασμένοι με γνώση και σύνεση μετά από όση έρευνα αγοράς άντεχε ο καθείς και με την ελπίδα ότι κάναμε τη σωστή επιλογή… Αναφορικά με την περιοχή, τον εργολάβο, το δάνειο, την αγοραπωλησία οικοπέδου ή διαμερίσματος, τις τιμές και τους ΦΠΑ και ΦΜΠ, τα φορολογικά, τα κληρονομικά, λοιπόν, η απόφαση είναι δική σας και η δική μας συνδρομή, του «Ζω την κατοικία», λειτουργεί επικουρικά αλλά εμπεριστατωμένα.

Με άρθρα για τα φλέγοντα ζητήματα αγοράς και δόμησης κατοικίας και με τις μελέτες και τις γνώμες των ειδικών που καταθέτουν στο «Ζω την κατοικία» την πείρα και τη γνώση τους… Όπως ο αρχιτέκτονας μηχανικός Κώστας Κατσιμίγας και η ειδικευθείσα στις γεωτεχνικές μελέτες μηχανικός κ. Στέλλα Κυπριανίδου.

Και μετά τα τεχνικά τα… καλλι-τεχνικά! Μάλιστα, γιατί το σπίτι είναι για να το ζούμε, να του μεταδίδουμε μηνύματα και να μας επιστρέφει θαλπωρή, για να το ζωγραφίζουμε, να το φωτίζουμε, να το ντύνουμε, να το φροντίζουμε, να το γεμίζουμε μουσικές και αρώματα και σκηνές από τη δική μας ευτυχισμένη ζωή… Είναι λοιπόν τέχνη… Μια δόση από τις ιδέες των ειδικών και δύο δόσεις από τη φαντασία και το γούστο μας και ιδού το σπίτι των ονείρων μας!

Οι γκουρού της διακόσμησης προτείνουν τη μίξη διαφορετικών υλικών. Ακόμη, το casual είναι η λέξη κλειδί για ένα μοντέρνο σπίτι.

Το «Ζω την κατοικία» είναι εδώ για να σας ξεναγήσει στη χώρα του πιο όμορφου σπιτιού, του δικού σας!

Από το «Ζω την κατοικία» λοιπόν εμείς σας παραθέτουμε την άκρως ενδιαφέρουσα και έγκυρη συνέντευξη που παραχώρησε ο αρχιτέκτονας μηχανικός Κώστας Κατσιμίγας στην εκδότρια του «Ζω την κατοικία» και διευθύντρια του ΠτΘ, Τζένη Κατσαρή Βαφειάδη…

A.X.

Η αντικειμενική αξία είναι μέτρο φορολόγησης

κ. Κατσιμίγα, τον τελευταίο καιρό γίνεται πολύς λόγος για τα νέα δεδομένα που αφορούν στην οικοδομή. Για πολλούς απλούς πολίτες κάποιοι όροι είναι δυσνόητοι. Κατ΄ αρχήν ακούμε τον όρο αντικειμενικές αξίες. Τι σημαίνει πρακτικά και τι αλλαγές φέρνει στον κατασκευαστικό τομέα αλλά και στην ιδιοκτησία;

Κ.Κ. Υπήρξε μια κινητικότητα στον τύπο τις τελευταίες ημέρες την οποία δεν μπόρεσα να κατανοήσω. Κατ’ αρχήν, οι αντικειμενικές αξίες δεν είναι κάτι καινούργιο. Απλά κυκλοφόρησε διευκρινιστική εγκύκλιος του ΥΠΕΧΩΔΕ και με αφορμή αυτή οι εφημερίδες ξανάφεραν το θέμα στην επικαιρότητα. Για μένα ήταν γνωστό και δεν εξεπλάγην. Η διαδικασία καθορισμού των αντικειμενικών αξιών έγινε στις κατά τόπους ΔΟΥ και προς το τέλος του χρόνου ανακοινώθηκαν. Οι αντικειμενικές αξίες ήταν αυξημένες από 10% έως και 100% σε κάποιες περιοχές. Στην περιοχή μας είχαμε αυξήσεις της τάξης 30%. Η αντικειμενική αξία είναι ένας τρόπος φορολόγησης. Είναι ένα σύστημα που έχει στόχο να κατηγοριοποιήσει και να δώσει αξίες στα ακίνητα, είτε είναι οικόπεδα, είτε γεωργική γη, είτε οικοδομήματα, διαμερίσματα ή κατοικίες, με ένα σύστημα το οποίο προσπαθεί να είναι αμερόληπτο αλλά στην πράξη δεν είναι. Κατά την άποψή μου το σύστημα των αντικειμενικών αξιών είναι ένα σύστημα φορολόγησης μέσω του οποίου εφαρμόζονται διάφορες πολιτικές περιφερειακές ή μη. Δηλαδή αν θέλει το κράτος να τονώσει την οικοδομική δραστηριότητα μιας περιοχής ορίζει χαμηλές αντικειμενικές αξίες, αν θέλει να την περιορίσει βάζει υψηλές, γιατί με αυτή καθορίζεται το ελάχιστο ύψος των συμβολαιογραφικών δικαιοπραξιών. Συνήθως οι αντικειμενικές αξίες είναι χαμηλότερες από τις εμπορικές, άλλες φορές λιγότερο και άλλες περισσότερο, σε καμία όμως περίπτωση δεν μπορούν να ποσοστοποιηθούν, να πούμε δηλαδή ότι η αντικειμενική είναι τα μισά λεφτά από την πραγματική αξία. Μπορεί να είναι και το 80% της πραγματικής αξίας, μπορεί και το 30%. Δεν μπορεί να βγάλει άκρη κανείς και να εκτιμήσει τις τιμές της αγοράς με τις αντικειμενικές αξίες.

Τις τιμές αυτές τις καθορίζει το Υπουργείο Οικονομικών με αντικειμενικά δεδομένα;

Κ.Κ.: Τις αντικειμενικές αξίες τις καθορίζει το Υπουργείο Οικονομικών μετά από διαβουλεύσεις και συζητήσεις εκπροσώπων διαφόρων φορέων. Από συστάσεως του θεσμού των αντικειμενικών αξιών εκπροσωπώ το Τεχνικό Επιμελητήριο σε όλο το νομό Ροδόπης. Οι απόψεις μας καταγράφονται, αλλά τις περισσότερες φορές καταλήγουν να γράφονται στα παλαιότερα των υποδημάτων του Υπουργείου Οικονομίας.

Γιατί έχει γίνει τόσο ευρεία κουβέντα για τις αντικειμενικές, εφόσον ήταν ένα σύστημα που προϋπήρχε; Έγινε, γιατί ήταν υψηλότερες και αυτό σημαίνει ότι θα φορολογηθεί υψηλότερα και ο οικοπεδούχος, ενδεχομένως και ο αγοραστής αλλά και ο κατασκευαστής;

Κ.Κ.: Δεν είναι τόσο απλά τα πράγματα. Μέχρι στιγμής με τις αντικειμενικές αξίες γινόταν η φορολόγηση των μεταβιβάσεων. Σήμερα οι αντικειμενικές αξίες υπεισέρχονται και σε άλλα ζητήματα και αυτό είναι το καινούργιο στοιχείο που προκύπτει. Για τις οικοδομές που έχουν εκδοθεί άδειες από την 1η Ιανουαρίου του 2006 και θα προορίζονται για πώληση και ανεγείρονται με το σύστημα της αντιπαροχής ή της εκμετάλλευσης, -υπάρχει περίπτωση να μην είναι αντιπαροχή αλλά να αγορασθεί το οικόπεδο από κάποιον κατασκευαστή και αυτός να πουλήσει,- επιβάλλεται ΦΠΑ. Δεν επιβάλλεται ΦΠΑ στις ιδιωτικές κατασκευές. Οι κατασκευές οι οποίες στη συνέχεια θα είναι εμπορεύσιμες από κατ’ επάγγελμα κατασκευαστές θα υπόκεινται σε ΦΠΑ. Δεν είναι όμως τόσο απλό το ζήτημα. Το πρόβλημα είναι να βρούμε επί ποιας τιμής εφαρμόζεται ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας, επί της αντικειμενικής ή επί της τιμής της μεταβίβασης, της τιμής που θα αναγραφεί στο συμβόλαιο, ή επί του κατασκευαστικού κόστους στο οποίο θα προστεθεί και η αξία γης. Αυτά θέλει να ξεκαθαρίσει το Υπουργείο Οικονομίας και μάλλον δεν τα κατάφερε μέχρι σήμερα διότι σύμφωνα με τα δημοσιεύματα υπάρχουν πολλαπλές ερμηνείες. Εκείνο που συμπέρανα είναι ότι ο ΦΠΑ εφαρμόζεται στην κατά περίπτωση μεγαλύτερη τιμή μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και της αξίας του ακινήτου, του οποίου η αξία συντίθεται από την προσθήκη της αξίας γης, αναλογιζόμενη ανά τετραγωνικό μέτρο δομημένης επιφάνειας, συν το κατασκευαστικό κόστος της οικοδομής αναγόμενο και αυτό σε μονάδα επιφάνειας.

Το θέμα ανακινήθηκε ξανά από τον τύπο και σύμφωνα με τα δημοσιεύματα ο φόρος θα εξαρτάται από το κόστος της κατασκευής, οπότε έτσι θα καρπώνονται οφέλη οι εργολάβοι, γιατί ο καθένας θα διαμορφώνει το κόστος όπως θέλει, ενώ κάποια άλλα δημοσιεύματα υποστήριζαν ότι με αυτό τον τρόπο καταργούνται οι αντικειμενικές αξίες και θα επιβάλλει το ΦΠΑ στην οικοδομή ο έφορος. Τελικά τι από τα δύο ισχύει;

Κ.Κ.: Δεν νομίζω ότι είναι τόσο τραγικά τα πράγματα. Ο έφορος θα μπει στο χορό όταν υπάρχει μεγάλη διαφορά μεταξύ αντικειμενικής αξίας και κατασκευαζόμενου κόστους και όταν αυτό είναι χαμηλότερο, δηλαδή όταν ο εργολάβος προσκομίσει στοιχεία κόστους τα οποία θα υπολείπονται της αντικειμενική αξίας. Οπότε τότε ο έφορος μπορεί να ζητήσει τον έλεγχο των παραστατικών στοιχείων για να διαπιστωθεί κατά πόσο ήταν ακριβή ή όχι. Ουσιαστικά ο έφορος θα ψάξει να βρει στοιχεία προκειμένου το τελικό κόστος αξίας του μεταβιβαζόμενου αυτοκινήτου να είναι μεγαλύτερο ή ίσο με την αντικειμενική. Είναι μία τακτική προκειμένου να εμφανίζουμε συμβόλαια τα οποία θα είναι μεγαλύτερα από τις αντικειμενικές αξίες. Από εκεί και πέρα και ο εργολάβος δεν θέλει σώνει και καλά να ανεβάζει το κόστος της οικοδομής, γιατί αν ανεβεί σε ύψη που δεν είναι προσιτά στους εν δυνάμει αγοραστές τότε δεν θα πουλάει. Δηλαδή και ο εργολάβος πρέπει να διαμορφώσει τις τιμές που θα πουλήσει, όχι σύμφωνα με τις απαιτήσεις της εφορίας ή της τσέπης του, αλλά και του αγοραστικού κοινού. Η αγορά η ίδια είναι αυτή που θα ομαλοποιήσει την κατάσταση σύμφωνα με την οικονομική επιφάνεια των αγοραστών και όχι με άλλα.

Από την αντιπαροχή στο real estate

Η οικοδομή είναι ένας από τους σημαντικότερους κλάδους της ελληνικής οικονομίας. Τα οικοδομικά υλικά έχουν ακριβύνει με αποτέλεσμα να ακριβύνει και το συνολικό κόστος της οικοδομής οπότε κάποιοι λένε ότι στην Ελλάδα θα καταντήσουμε όπως στην Ευρώπη. Ειπώθηκε ότι θα προτιμάμε να νοικιάζουμε σπίτια παρά να αγοράζουμε…

Κ.Κ.: Είναι νωρίς να βγάζουμε τέτοια συμπεράσματα. Τα οικοδομικά υλικά δεν έχουν αυξηθεί πέραν του πληθωρισμού. Εκείνα που έχουν αυξηθεί είναι τα φορολογικά. Εκείνο που πρέπει να μας ανησυχεί είναι ότι αν δεν ξεκαθαρισθεί η υπόθεση θα έχουμε πρόβλημα. Πρέπει να ξεκαθαρισθεί η όλη εμπλοκή της φορολόγησης στο τελικό κόστος απόκτησης ενός ακινήτου. Πλέον αυτοί που κτίζουν πρέπει να γνωρίζουν ότι κάποιο ΦΠΑ το πλήρωναν, διότι το ΦΠΑ των αγορών δεν εξέπιπτε. Τώρα το ΦΠΑ των αγορών του εργολάβου θα μπορεί να εκπίπτει από το ΦΠΑ που εισπράττει ο εργολάβος από τον αγοραστή. Και αυτό συμψηφίζεται. Άρα ο εργολάβος θα μπορούσε στην πράξη να πουλήσει φθηνότερα, να έχει δηλαδή ένα χαμηλότερο κόστος, γιατί σήμερα ο εργολάβος πληρώνει ακέραιο το ΦΠΑ. Στο μέλλον θα εκπίπτει το ΦΠΑ που πλήρωσε από τις αγορές του από αυτό που εισέπραξε από τους αγοραστές των ακινήτων. Θεωρητικά λοιπόν ο εργολάβος είχε ένα χαμηλότερο κατασκευαστικό κόστος. Όταν όμως μπαίνουν και τέτοιου είδους παράμετροι, όπως ότι αυτό δεν πρέπει να υπολείπεται του αντικειμενικού ή ότι ο εργολάβος που πουλά σε αγοραστή που αποκτά πρώτη κατοικία κι αυτός δεν θα πληρώνει ΦΠΑ και σε αυτήν την περίπτωση το ΦΠΑ που πλήρωσε για την κατασκευή ο εργολάβος τι θα το κάνει, σαφώς θα το φορτώσει στο κόστος του διαμερίσματος. Άρα και αυτός που αποκτά πρώτη κατοικία και θεωρητικά δεν πληρώνει ΦΠΑ θα αναγκαστεί να πληρώσει αυτό που δεν εξέπεσε από τον ιδιοκτήτη. Άρα δώρον άδωρον η απαλλαγή του ΦΠΑ για την απόκτηση της πρώτης κατοικίας. Σίγουρα υπάρχει μία νεφελώδης κατάσταση η οποία θα αποσαφηνιστεί τις προσεχείς εβδομάδες. Ξεκάθαρο είναι πλέον ότι αυτή η διαδικασία δεν μπορεί να είναι αντικείμενο διαχείρισης απλών καθημερινών ανθρώπων, αλλά πρέπει να υπεισέλθουν σοβαρά λογιστικά γραφεία σε αυτή τη διαχείριση, δεν είναι τα πράγματα τόσο απλά και ίσως αυτό να είναι μία αφορμή, και κάτι τέτοιο να φαίνεται στον ορίζοντα, η πολιτεία να αλλάξει τη φιλοσοφία παραγωγής και διάθεσης ακινήτων. Δηλαδή, θεωρώ ότι το σύστημα που πάει να εφαρμοσθεί είναι ένα σύστημα χτυπήματος της αντιπαροχής το οποίο είναι καθαρά ελληνικό σύστημα, πουθενά στην Ευρώπη δεν το βλέπουμε, και ενδεχομένως τα επόμενα δέκα χρόνια το παραγόμενο οικοδομικό έργο να είναι τύπου real estate όπως συμβαίνει στις περισσότερες χώρες της Ευρώπης. Η επιβολή ΦΠΑ στις αντιπαροχές, στις πωλήσεις με το σύστημα που γνωρίζουμε είναι ουσιαστικά η ταφόπλακά του. Πιστεύω ότι είναι μία αφορμή το κράτος να ενσκήψει με περισσότερη προσοχή και να δει τη γενικότερη εξυγίανση του κυκλώματος της παραγωγής οικοδομημάτων, να φτιάξει επιτέλους το μητρώο κατασκευαστών ιδιωτικών έργων, γιατί σήμερα όπως όλοι γνωρίζουμε ο όποιος έχων, ο όποιος χρηματοδότης, με μία απλή δήλωση έναρξης επιτηδεύματος στην εφορία δηλώνει εργολάβος κατασκευαστής και όπως αγοράζει τα τούβλα και τα τσιμέντα αγοράζει και κάποια υπογραφή μηχανικού ή αγοράζει μία μελέτη, ενώ δεν έχει τις απαραίτητες γνώσεις. Δηλαδή, σήμερα η οικοδομή δεν βρίσκεται στα χέρια των ειδικών αλλά στα χέρια των χρηματοδοτών…

Γιατί στην Ελλάδα μείναμε τόσο πίσω; Το μητρώο κατασκευαστών τίθεται στο τραπέζι εδώ και χρόνια. Ελπίζετε ότι θα γίνει ποτέ;

Κ.Κ.: Αυτό είναι θέμα πολιτείας. Εμείς ως Τεχνικό Επιμελητήριο είμαστε θεσμικός σύμβουλος της Πολιτείας. Το θέμα έχει τεθεί επανειλημμένως σε όλες τις κυβερνήσεις, για να μη πολιτικολογούμε, υπήρξε αδιαφορία και από την προηγούμενη κυβέρνηση και από την σημερινή. Όσον αφορά στο ερώτημά σας γιατί στην Ελλάδα σε σύγκριση με την Ευρώπη μείναμε πίσω η απάντηση είναι απλή και πολιτική και όχι τεχνική. Όταν η Ευρώπη μετά το Β΄ Παγκόσμιο Πόλεμο είχε ως χρόνο μηδέν της αναδιοργάνωσής της το 1945, εμείς έχουμε ως χρόνο μηδέν το 1974. Μη ξεχνάμε ότι είχαμε τον εμφύλιο, για δέκα χρόνια είχαμε το κυνήγι των μαγισσών, οι μισοί Έλληνες κυνηγούσαν τους άλλους μισούς, η πορεία ανάκαμψης της χώρας στα μέσα του 1960 διακόπηκε με τη χούντα και ουσιαστικά η χώρα μας μπήκε σε τροχιά ανάπτυξης και έγινε συνομιλητής του δυτικού κόσμου μετά την πτώση της Χούντας το 1974. Επομένως έχουμε τουλάχιστον τριάντα χρόνια οπισθοδρόμηση. Πιστεύω όμως ότι αυτή η ψαλίδα έχει μικρύνει στα είκοσι χρόνια.

Δεν σας εξοργίζει το γεγονός ότι σας θυμούνται ως μηχανικούς και ως συνεισφέροντες στην ελληνική οικονομία όταν τα μεγέθη της ανεργίας ανεβαίνουν; Πλήθος ανέργων στη Θράκη και εξαιτίας της μη κατασκευής οικοδομών και δημοσίων έργων. Τελικά έχετε παρεμβατικότητα;

Κ.Κ.: Το επιμελητήριο δεν είναι άμοιρο ευθυνών και οι μηχανικοί το ίδιο και αυτά κάποια στιγμή πρέπει να τα πούμε. Έχει τις δομές που είχε όταν ήταν 5000 μέλη οι μηχανικοί και σήμερα είναι 105000 και αυτό δεν είναι ρητορικό, είναι πραγματικό. Το Επιμελητήριο συστάθηκε το 1920 και τότε τα μέλη του δεν ήταν πάνω από 5000 και σήμερα έχει φθάσει στον αριθμό που ανέφερα. Στο μεταξύ έχουν μπει και άλλες ειδικότητες, πολλοί μηχανικοί ασχολούνται με άλλα θέματα και εμείς ως Επιμελητήριο συνεχίζουμε να λειτουργούμε με το ίδιο πλαίσιο, το οποίο από μόνο του έχει προβλήματα λειτουργίας. Από εκεί και πέρα και οι ίδιοι οι μηχανικοί είναι κομμάτι της κοινωνίας, έχουμε τους καλούς και τους κακούς. Έχουμε μηχανικούς με ανάρμοστη συμπεριφορά στην κοινωνία και μηχανικούς που έχουν δώσει μάχες ποιοτικές, αλλά ήταν αντιμέτωποι σ΄ ένα κράτος το οποίο λειτουργούσε κατά περίπτωση και κυρίως πυροσβεστικά. Δεν υπήρξε στρατηγικός σχεδιασμός να προβλέψουμε καταστάσεις. Σήμερα την οικοδομή,- που δεν είναι μόνο αντικείμενο των μηχανικών οι οποίοι εμπλέκονται και με άλλα κι αποτελεί την κορμοστασιά της ελληνικής οικονομίας, αρχίζουμε και τη ροκανίζουμε και θα το καταλάβουμε αυτό όταν ήδη έχει γίνει το κακό. Προσωπικά δεν έχω αντίρρηση να μειωθεί ο αριθμός των εργαζομένων σε αυτή, όταν όμως βρεθούν εναλλακτικές λύσεις. Ως πολίτης δεν έχω αντίρρηση να μειωθεί το ποσοστό των ασχολούμενων με τη γεωργία στην Ελλάδα, όταν όμως διασφαλιστεί η απασχόληση όλων των απασχολούμενων σήμερα με τη γεωργία. Ως Κομοτηναίο με απασχολεί βαθύτατα το θέμα του καπνού, από το οποίο ένα μεγάλο κομμάτι της κοινωνίας μας, αγρότες των 2,5 στρεμμάτων ζουν και εάν τους αποστερήσουν το εισόδημα το ερώτημα είναι τι θα κάνουν. Θα γίνουν αγρότες βάμβακος με 2,5 στρέμματα; Είναι αδιανόητο. Άρα πρέπει να τους βρουν δουλειά. Το ίδιο συμβαίνει και με την οικοδομή. Αν κρίνουμε, αν αποδειχθεί επιστημονικά μετά από μελέτες και στατιστικές, ότι συρρικνώνεται ο τομέας της οικοδομής τότε θα πρέπει να δούμε τι θα γίνουν οι απασχολούμενοι με την οικοδομή. Στην περιοχή μας έχουμε αντικείμενο, διότι η οικοδομική δραστηριότητα είναι συνυφασμένη με τις ανάγκες. Και σήμερα στεγαστικές ανάγκες υπάρχουν και μάλιστα πολλές, αν σκεφθούμε το χώρο που ζει σήμερα η μειονότητα. Η συντριπτική πλειοψηφία των μουσουλμάνων ζει σε κελύφη απαράδεκτα τα οποία πρέπει να ανανεωθούν…

Ακολουθήστε το paratiritis-news.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.