«Το Cosmopolis Park προσφερει υψηλου επιπεδου οικιστικες υποδομες»

Με το Θανάση Σκόκο, τον Υπεύθυνο Σχεδιασμού της Cosmopolis Park, συνομιλούντες σήμερα, μαθαίνουμε πολλά και χρήσιμα για το νέο οικιστικό συγκρότημα, το οποίο παρακολουθούμε να μορφοποιείται ημέρα με την ημέρα δίπλα μας, εδώ στον οικισμό της ΕΚΤΕΝΕΠΟΛ.

Ένα καθόλα φιλόδοξο και πρωτοπόρο κατά τον υπεύθυνο σχεδιασμού project, εφόσον στοιχεία της οικιστικής φιλοσοφίας που μεταφέρει, εγκαινιάστηκαν και υιοθετήθηκαν στην Αμερική, που επιδιώκει να μεταφέρει και στα καθ’ ημάς τη συνύπαρξη οικιστών με εμπορικές και ψυχαγωγικές χρήσεις.

Ο Θανάσης Σκόκος με υλικό τούτη τη φορά τις λέξεις και όχι τη γραφίδα του υπολογιστή μας περιγράφει με ενάργεια τα οικοδομικά τετράγωνα του συγκροτήματος, σκιαγραφεί το εμπορικό κέντρο, αναλύει το σύστημα ISO και το πώς αυτό ισχύει στην οικοδομή και ακόμη μας ξετυλίγει τις σκέψεις του για τη μελλοντική λειτουργία του συγκροτήματος.

Θανάσης Σκόκος όμως…

ΠτΘ: Γιατί επιλέξατε την Κομοτηνή για τη δημιουργία του Cosmopolis Park;

Θ.Σ.: Η Κομοτηνή είναι το διοικητικό κέντρο της Περιφέρειας ΑΜ-Θ και είναι μια πόλη, που, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας, έχει μακρύ δρόμο ανάπτυξης μπροστά της. Παράλληλα, είχαμε επισημάνει, πριν από την αγορά του οικοπέδου το οποίο εκπλειστηριάστηκε από την ΕΚΤΕΝΕΠΟΛ, ότι είναι μια περιοχή η οποία ενώ είναι διοικητικό κέντρο και ενώ υπάρχουν προοπτικές, γιατί υπάρχουν υποδομές όπως η Εγνατία, οι κάθετοι άξονες, το μεγάλωμα του λιμένα της Αλεξανδρούπολης, δεν έχει εκείνες τις εμπορικές λειτουργίες καθώς επίσης και εκείνες τις υψηλού επιπέδου οικιστικές υποδομές που θα ταίριαζαν σε μια πόλη που προορίζεται και είναι διοικητικό κέντρο περιοχής. Επομένως, πιστεύουμε ότι ναι, η Κομοτηνή έχει προοπτικές και αυτό που εμείς κάνουμε, ανταποκρίνεται στις τωρινές και τις μελλοντικές της ανάγκες.

ΠτΘ: Ποια είναι η συνολική έκταση πάνω στην οποία θα αναπτυχθεί το σχέδιό σας ;

Θ.Σ.: Η συνολική επιφάνεια είναι 24.131 μέτρα ακριβώς, πέρα από τα υπόγεια που είναι έξω από τον συντελεστή δόμησης.

ΠτΘ: Ποια είναι η λογική της οικιστικής ανάπτυξης που θέλει να περάσει το Cosmopolis Park;

Θ.Σ.: Η λογική της ανάπτυξης του έργου Cosmopolis – Park είναι ότι πρόκειται για ένα έργο όπου έχουμε μικτή χρήση, δηλαδή έχουμε οικιστές και έχουμε και εμπορικές και ψυχαγωγικές λειτουργίες, καθώς και μια πλατεία. Αυτή η συνύπαρξη είναι μια νέα φιλοσοφία που δεν θα την συναντήσετε στην Ελλάδα σε άλλη τέτοια ανάπτυξη. Συνήθως, ή οικοδομούνται αμιγώς ψυχαγωγικά εμπορικά κέντρα ή αμιγώς οικιστικές αναπτύξεις. Είναι μια νέα αντίληψη, όπου, σύμφωνα με τον σχεδιασμό που έχουμε κάνει, ο ένας δεν ενοχλεί τον άλλο και ο ένας επωφελείται από τον άλλο. Παράλληλα, αυτό το εμπορικό, ψυχαγωγικό κέντρο έχει έναν υπερτοπικό χαρακτήρα. Οι αίθουσες κινηματογράφου, για παράδειγμα, αφορούν, θα έλεγα, όχι μόνο ολόκληρη την Κομοτηνή, αλλά και όμορους νομούς και πόλεις, το μπόουλινγκ 12 διαδρομών επίσης, το σούπερ μάρκετ και άλλες εμπορικές και ψυχαγωγικές χρήσεις, όπως είναι τα καφέ, τα γυμναστήρια κ.α.

Παράλληλα, γίνονται μικρές κατοικίες πάνω από το εμπορικό κέντρο, 130 μικρές κατοικίες από 30 έως 45 τ.μ. η καθεμία, που απευθύνονται σε φοιτητές και μονομελείς οικογένειες, στελέχη επιχειρήσεων που έχουν σχέση με τη βιομηχανική περιοχή, την ΔΕΗ, στρατιωτικούς κ.λ.π..

Θεωρούμε ότι αυτού του είδους οι οικιστές δεν ενοχλούνται, αντίθετα ταιριάζουν με την κάπως πιο ζωντανή λειτουργία. Επίσης, με φύτευση υψηλού πρασίνου σε έναν δικό τους περιβάλλοντα χώρο, κατασκευάζονται τα συγκροτήματα των κατοικιών. Πρόκειται για 70 κατοικίες- διαμερίσματα, με μεγάλους εξώστες εμπρός και πίσω, με δικό τους πάρκινγκ, υπαίθρια πάρκινγκ και πολύ καλό επίπεδο κατασκευής, σε μια πολύ καλή περιοχή, κατά την άποψή μου.

Είναι δύο μεγάλα συγκροτήματα, το ένα το ονομάζουμε Ορφέα, αυτό που είναι προς την Εθνικής Αντιστάσεως, και το άλλο το λέμε Ευρυδίκη. Ενώ φαίνονται μεγάλα συγκροτήματα, εν τούτοις είναι μια συνένωση μικρών πολυκατοικιών, διότι υπάρχουν 4 ξεχωριστοί πυρήνες με ξεχωριστές εισόδους ανά 10 διαμερίσματα. Επομένως, είναι πολύ ανθρώπινο το μέγεθος της συνδιαχείρισης των ιδιοκτητών. Μπορούν όμως μαζί να μοιράζονται έναν πολύ ευχάριστο και μεγάλο σχετικά περιβάλλοντα χώρο.

ΠτΘ: Είπατε ότι θα υπάρχει αρκετός περιβάλλον χώρος, γεγονός που θα προσδίδει την αίσθηση της ποιοτικής διαβίωσης στους περιοίκους;

Θ.Σ.: Ο περιβάλλων χώρος, στο οικόπεδο αυτό, μας δυσκόλεψε και στο σχεδιασμό διότι έχει το εξής κακό, έχει κάλυψη μόνο κατά 25%. Επομένως 18 στρέμματα είναι πλατεία και πράσινο. Μόνο στα 6 στρέμματα χτίζουμε, τα υπόλοιπα 18 είναι, όπως βλέπετε, ελεύθεροι χώροι. Το οικόπεδο έχει πάρα πολύ μικρή κάλυψη, δηλαδή η λογική κάλυψη σ΄ αυτό το οικόπεδο θα ήταν 40%.

ΠτΘ: Είναι το πρώτο εγχείρημα που γίνεται στην Ελλάδα συνδυασμού ενός εμπορικού κέντρου και κατοικιών;

Θ.Σ.: Έχω επισκεφθεί μέρη και στην Ελλάδα και στο εξωτερικό. Μόνο στην Αμερική έχουν αρχίσει και γίνονται αυτά και είχαμε και από εκεί και κάποιες συμβουλές, δηλαδή, δεν ήταν τελείως ουρανοκατέβατη η ιδέα.

ΠτΘ: Τι διασφαλίζει πρακτικά η κατασκευή των προδιαγραφών με την εφαρμογή συστήματος διασφάλισης ποιότητας ISO 9002;

Θ.Σ.: Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι καταρχήν το έργο έχει γίνει με πλήρεις μελέτες, ξεκινώντας από 2 εδαφοτεχνικές έρευνες, έχουμε προβεί σε εξυγίανση του εδάφους σε μεγάλο βάθος και από εκεί και πέρα υπάρχει ομάδα επίβλεψης που επιβλέπει από μεριάς της Οικιστικής Ανάπτυξης Κομοτηνής, τον γενικό εργολάβο του έργου, δηλαδή την εταιρεία «Μπαλάφας ΑΤΕ», σε κάθε βήμα της κατασκευής για τη σωστή εφαρμογή των προδιαγραφών της μελέτης.

Τηρούνται επίσης αρχεία έργου, συμπυκνώσαμε επίσης τα αδρανή που πήραμε, ούτως ώστε να σχηματίσουμε σταθερό έδαφος, πήραμε δοκιμή συμπύκνωσης, τα στείλαμε σε εργαστήρια για να δούμε ότι πετύχαμε αυτό το οποίο επέβαλε η στατική μελέτη. Ρίχνουμε μπετό, παίρνουμε δοκίμια, τα συντηρούμε, τα σπάμε, και κοιτάμε ότι πετυχαίνουμε την ποιότητα σκυροδέματος. Πιστοποιούμε ότι έχει μπει το σωστό σίδερο και τηρούνται αρχεία έργου. Κοιτάμε στην τοιχοποιία μας, αν γίνεται σωστά το σενάζ και τηρούνται πάλι αρχεία έργου. Αυτό σημαίνει ότι το συγκεκριμένο έργο έχει ένα πλήρες φωτογραφικό αρχείο και αρχείο δοκιμών, ένα μητρώο όπου σε κάθε του φάση έχει ελεγχθεί η ποιότητα της κατασκευής του. Επίσης, νομίζουμε ότι είναι πολύ καλός ο σχεδιασμός του, ιδιαίτερα στις κατοικίες.

ΠτΘ: Το πρότυπο της λειτουργίας των εμπορικών κέντρων στην Ελλάδα έχει πετύχει;

Θ.Σ.: Η Θεσσαλονίκη είναι πρωτοπόρος, ξέρετε. Αυτοί οι οποίοι ξεκίνησαν και έφτιαξαν πριν από 15 χρόνια εμπορικά κέντρα ήταν πρωτοπόροι και ήταν λογικό να κάνουν λάθη και τα έχουν πληρώσει αυτά τα λάθη από την τσέπη τους. Όταν δεν ελέγχεις το μείγμα των χρηστών, ξεκινάς με λάθος. Δεν ευνοείται το Κέντρο, όταν το μείγμα των χρηστών αρχίζει και γίνεται τυχαίο. Όταν κάποιος θέλει να πάει στον κινηματογράφο, αν το Κέντρο διαθέτει κινηματογράφο, δεν μπορεί όμως την ίδια στιγμή να φάει κάτι ή δεν μπορεί να έχει ένα καλό εστιατόριο ή ένα καφέ, διότι αυτά πουλήθηκαν σε τυχαίους χρήστες, αυτό είναι ένα λάθος.

ΠτΘ: Εσείς θα κάνετε προεπιλογή των χρηστών;

Θ.Σ.: Η μείξη των χρηστών είναι θέμα στρατηγικής. Πρώτον, πρέπει να μην υπάρχει κανιβαλισμός, ο ένας δηλαδή, να μην προσδοκά στον πελάτη του άλλου, να αλληλοσυμπληρώνονται οι χρήσεις και δεύτερον να εξυπηρετούν τον κόσμο που πάει εκεί. Το κλειδί είναι να μπορεί ο κόσμος γενικά να εξυπηρετηθεί, είτε αναφορικά με τη διασκέδαση είτε τα ψώνια ανάγκης και ημέρας είτε το κούρεμα είτε το γυμναστήριο.

ΠτΘ: Τα περιορισμένα οικονομικά μεγέθη μιας επαρχίας, βοηθούν ώστε να κινείται η εμπορική και οικονομική ζωή γύρω από ένα εμπορικό κέντρο;

Θ.Σ.: Καταρχήν, να διευκρινίσω ότι το Κέντρο δεν το πουλάμε, το μισθώνουμε, δηλαδή τα 10.500 τ.μ. θα τα διαχειριστούμε όπως θα διαχειριστούμε και όλο το project. Δεν πρόκειται δηλαδή να το εγκαταλείψουμε. Κατά δεύτερο λόγο, τα μισθώματά μας σε σχέση μ΄ αυτά τα οποία προσφέρουμε, κινούνται σε πολύ λογικά επίπεδα. Επομένως, ανεξάρτητα από την οικονομική ύφεση, εξάλλου οι υφέσεις δεν είναι και αιώνιες, νομίζω ότι δίνει τη δυνατότητα σε πολλούς επαγγελματίες με λογικά μισθώματα να εγκατασταθούν.

ΠτΘ: Ποια είναι η διασύνδεση του Cosmopolis Park με την Τράπεζα Πειραιώς;

Θ.Σ.: Η Οικιστική Ανάπτυξη Κομοτηνής είναι εμμέσως θυγατρική της εταιρεία.

Η Τράπεζα Πειραιώς έχει ένα μεγάλο τομέα «real estate», ίσως να μην υπάρχει άλλη Τράπεζα που έχει τόσο αναπτυγμένα τμήματα αξιοποίησης ακινήτων. Μην ξεχνάτε, ότι στην Αθήνα κάνει το μεγαλύτερο «project» που είναι το Μετοχικό Ταμείο Στρατού. Δηλαδή, το οικοδομικό τετράγωνο Πανεπιστημίου- Αμερικής – Σταδίου – Βουκουρεστίου. Στο Σύνταγμα, στο κέντρο, ακριβώς 60.000 τ.μ. έχουν παραχωρηθεί για 50 χρόνια και γίνεται ένα από τα μεγαλύτερα εμπορικά κέντρα της Ευρώπης στο κέντρο της πρωτεύουσας. Υπάρχουν επίσης ακίνητα και στη Θεσσαλονίκη, που είναι υπό ανάπτυξη.

ΠτΘ: Πόσο εύκολο είναι για τον κόσμο ν΄ αλλάξει οικιστικές συνήθειες;

Θ.Σ.: Ο κόσμος πάντα έχει ανάγκη να αλλάζει και νομίζω ότι εκτιμάει το ποιοτικό. Εξάλλου, πάντα τάση του ανθρώπου είναι να βελτιώνει την ζωή του.

ΠτΘ: Πώς σας φαίνεται η περιοχή της ΕΚΤΕΝΕΠΟΛ;

Θ.Σ.: Εγώ 2,5 χρόνια που πηγαινοέρχομαι στην Κομοτηνή και ασχολούμαι με το έργο έχω αρχίσει και αισθάνομαι Κομοτηναίος. Έχω ακούσει τα υπέρ και τα κατά. Καταρχήν στον επισκέπτη η εικόνα της ΕΚΤΕΝΕΠΟΛ είναι θετική. Διότι υπάρχει μια πολεοδόμηση πολύ συγκεκριμένη, υπάρχει μια σαφήνεια, υπάρχουν περιοχές με χαμηλά κτίσματα, με ψηλότερα κτίσματα, έχει πρωτοποριακά κτίσματα πολλές φορές, όπως το «Καράβι». Αρχιτεκτονικά, κατά την άποψή μου, έχει πολύ καλές κατοικίες ή διπλοκατοικίες ακριβώς πίσω μας. Και πιστεύω ότι είναι αρκετά ανοικτή, είναι μια μεικτή και καλά πολεοδομημένη περιοχή σε σχέση με τα πολεοδομικά προβλήματα που παρουσιάζει η πόλη. Ξέρετε η πόλη έχει εξαιρεθεί από την ΕΠΑ του Τρίτση και τώρα είναι υπό έγκριση το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, επομένως έχει μια στενότητα πολεοδομημένης γης. Τώρα βέβαια ξέρω, έχω μάθει και την ιστορία, ότι οι κάτοικοι θεωρούν ότι πάρθηκαν αυτά τα χωράφια, πραγματικά, με πολύ χαμηλές τιμές, ότι εγκατέλειψε την ανάπτυξη που υποσχέθηκε η ΕΚΤΕΝΕΠΟΛ από ένα σημείο και μετά.

ΠτΘ: Πότε θα παραδοθεί το έργο προς χρήση;

Θ.Σ.: Αρχές του 2004 θα είναι έτοιμες όλες οι υποδομές.

ΠτΘ: Σας ευχαριστώ πολύ

Θ.Σ.: Και εγώ σας ευχαριστώ

Δ.Δ. –Τ.Β.

Ακολουθήστε το paratiritis-news.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.