Γ. Μαγουλας: «Το Κτηματολογιο ειναι πραγματικα μια τομη στο εμπραγματο δικαιο»
Με αφορμή την επικείμενη εκδήλωση του Δικηγορικού Συλλόγου Ροδόπης
Σε μία κρίσιμη μεταβατική περίοδο βρίσκεται το Ελληνικό Κτηματολόγιο, με την ολοκλήρωση της μετάβασης από το παλαιό σύστημα των Υποθηκοφυλακείων να φέρνει πλέον στην επιφάνεια προβλήματα δεκαετιών, λάθη στις πρώτες εγγραφές, αμφισβητήσεις δικαιωμάτων και ακίνητα που δεν δηλώθηκαν ποτέ.
Με αφορμή τον «κυκεώνα» των προβλημάτων με τα οποία βρίσκονται αντιμέτωποι καθημερινά οι ιδιοκτήτες αλλά και οι δικηγόροι στους οποίους απευθύνονται, μεταξύ άλλων επαγγελματιών, για την επίλυσή τους, ο Δικηγορικός Σύλλογος Ροδόπης διοργανώνει το προσεχές Σάββατο, 10 Οκτωβρίου, εκδήλωση ενημέρωσης με θέμα «Κτηματολόγιο στην πράξη – Ενημέρωση, Προβληματισμοί, Προοπτικές» και εισηγητή τον δικηγόρο και συγγραφέα κ.Γεώργιο Μαγουλά.
Μιλώντας στο «Ράδιο Παρατηρητής 94fm» ο κ.Μαγουλάς μίλησε για τη σημερινή εικόνα του Κτηματολογίου, αλλά και όσα πρέπει να προσέξουν πολίτες και επαγγελματίες κατά την διαδικασία εγγραφής των ακινήτων τους.
Όπως εξήγησε, η βασική διαφορά ανάμεσα στο προηγούμενο σύστημα των Υποθηκοφυλακείων και το Κτηματολόγιο είναι θεμελιώδης και σε αυτό βασίζεται και ένας μεγάλος όγκος των προβλημάτων τα οποία σήμερα δημιουργούνται. Το πρώτο ήταν προσωποκεντρικό, ενώ το δεύτερο επικεντρώνεται στο ίδιο το ακίνητο, στον δικαιούχο του και στις μεταβολές που το αφορούν.
Ο κ.Μαγουλάς εξήγησε ότι στο προηγούμενο καθεστώς μπορούσε να μεταγραφεί ένας τίτλος χωρίς το Υποθηκοφυλακείο να εξετάζει κατ’ ανάγκη αν το ακίνητο ανήκε πράγματι στον εμφανιζόμενο ως ιδιοκτήτη.
«Στο Υποθηκοφυλακείο πήγαινες ένα συμβόλαιο και, άσχετα αν ήσουν ιδιοκτήτης ή όχι του ακινήτου στο οποίο αναφερόταν αυτό το συμβόλαιο, αυτό καταχωρούνταν ως τίτλος», ανέφερε, εξηγώντας πως αντίθετα με αυτό, το Κτηματολόγιο «βλέπει το ακίνητο, καταγράφει το ακίνητο, καταγράφει τον δικαιούχο και από εκεί και πέρα όλες οι μεταβολές θα γίνονται πάνω σε αυτόν τον δικαιούχο, ο οποίος εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο».
Ακριβώς σε αυτό το σημείο, όπως είπε, αρχίζουν να εμφανίζονται οι πραγματικές συγκρούσεις και οι αστοχίες του παρελθόντος.
Κατά την περίοδο της κτηματογράφησης, όλοι οι πολίτες κλήθηκαν να δηλώσουν τα ακίνητά τους. Ωστόσο, «ο καθένας δήλωνε ό,τι ήθελε», ενώ υπήρξαν και ιδιοκτήτες που δεν δήλωσαν τίποτα, ακόμη και επειδή δεν γνώριζαν πού ακριβώς βρίσκονταν τα ακίνητά τους.
Η πληροφορία αυτή μεταφέρθηκε στις λεγόμενες «πρώτες εγγραφές», οι οποίες πλέον πρέπει, όπου είναι ανακριβείς, να διορθωθούν είτε εξωδικαστικά είτε μέσω της Δικαιοσύνης.
Πότε διορθώνεται ένα λάθος χωρίς δικαστήριο
Ερωτηθείς για το τι μπορεί να γίνει πριν μια υπόθεση πάρει την δικαστική οδό, ο κ.Μαγουλάς, εξήγησε πως για έναν πολίτη που διαθέτει έγκυρο και μεταγεγραμμένο τίτλο και το ακίνητό του μπορεί να ταυτοποιηθεί με σαφήνεια, η διόρθωση μιας εσφαλμένης αρχικής εγγραφής μπορεί να γίνει σχετικά απλά.
«Κανείς δεν έχει να χάσει τίποτα εάν έχει έναν τίτλο σωστό», τόνισε.
Σε τέτοιες περιπτώσεις είναι δυνατή η χρήση της διαδικασίας του πρόδηλου σφάλματος μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του Κτηματολογίου.
Ο ενδιαφερόμενος, όπως εξήγησε, εισέρχεται στην πλατφόρμα με τους προσωπικούς του κωδικούς, επιλέγει τη διαδικασία των πρόδηλων σφαλμάτων, αναρτά τον τίτλο του και ζητά τη διόρθωση της αρχικής εγγραφής.
«Δεν είναι κάτι απλό, αλλά εν πάση περιπτώσει είναι κάτι το οποίο γίνεται και δεν κοστίζει πολύ», σημείωσε.
Η κατάσταση ωστόσο είναι πολύ διαφορετική, όταν υπάρχει πραγματική αμφισβήτηση κυριότητας. «Εάν αυτό το ίδιο ακίνητο που καταγράφηκε στο Κτηματολόγιο το έχει δηλώσει και κάποιος άλλος, τότε αρχίζουν οι δικαστικές διενέξεις», εξήγησε, τονίζοντας ότι σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να κριθεί δικαστικά ποιος είναι τελικά ο πραγματικός δικαιούχος.
Ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»: ο κίνδυνος να περάσουν στο Δημόσιο
Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα που συναντώνται στην πράξη είναι, σύμφωνα με τον ίδιο, τα ακίνητα που δεν δηλώθηκαν και εμφανίζονται σήμερα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
«Ο άγνωστος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να παραμείνει για πάντα. Μετά τη μεταβατική περίοδο των οκτώ ετών, το “άγνωστο” θα αλλάξει και θα γίνει Ελληνικό Δημόσιο», ανέφερε εξηγώντας πως τα ακίνητα τα οποία δεν θα έχουν καταγραφεί μέχρι τότε σε συγκεκριμένο δικαιούχο ενδέχεται να περιέλθουν στο Δημόσιο, εκτιμώντας ότι ιδιαίτερα στην ύπαιθρο και λιγότερο στα αστικά κέντρα, τα ακίνητα αυτά μπορεί να είναι πολλά.
Τα όρια των ακινήτων και οι αεροφωτογραφίες
Ένα ακόμη συχνό πρόβλημα αφορά τα γεωμετρικά όρια των ακινήτων. Όπως υπενθύμισε η κτηματογράφηση δεν έγινε με επιτόπια μέτρηση κάθε ιδιοκτησίας, αλλά μέσο αεροφωτογραφιών και άρα μπορεί να υπάρχουν αποκλίσεις, δύο ή ακόμα και περισσότερων μέτρων από την πραγματική κατάσταση.
Όταν δεν υπάρχει αντιδικία μεταξύ των όμορων ιδιοκτητών, τέτοιες αποκλίσεις μπορούν να αντιμετωπιστούν με γεωμετρικές μεταβολές και με τη συνδρομή μηχανικού.
«Αυτό μπορεί να γίνει πάρα πολύ εύκολα εφόσον συναινούν», σημείωσε, αναδεικνύοντας παράλληλα την ανάγκη συνεργασίας δικηγόρων, μηχανικών, συμβολαιογράφων και Κτηματολογίου.
Οι κρίσιμες προθεσμίες
Ιδιαίτερη έμφαση έδωσε ο κ. Μαγουλάς στις προθεσμίες για τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών, καθώς μετά την οριστικοποίησή τους η ανατροπή τους γίνεται εξαιρετικά δυσχερής.
Όπως ανέφερε, για τις παλαιότερες κτηματογραφήσεις, στις οποίες εντάσσεται και το κέντρο της Κομοτηνής, η σχετική προθεσμία φτάνει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027, ενώ για την υπόλοιπη Περιφέρεια, η περίοδος εκτείνεται έως το 2032.
«Μέσα στην οκταετία πρέπει να διορθωθούν αυτά τα λάθη», υπογράμμισε.
Σε διαφορετική περίπτωση, το ακίνητο που σήμερα εμφανίζεται σε συγκεκριμένο ιδιοκτήτη θα οριστικοποιηθεί σε αυτόν, ενώ ένα ακίνητο «αγνώστου ιδιοκτήτη» μπορεί να περιέλθει στο Δημόσιο.
«Δεν θα μπορείς μετά την παρέλευση αυτού του διαστήματος να έρθεις και να πεις “αυτό είναι δικό μου, κακώς γράφηκε ο τάδε”», ανέφερε χαρακτηριστικά.
Παρά τα προβλήματα της μεταβατικής περιόδου, ο κ. Μαγουλάς χαρακτήρισε το Κτηματολόγιο μία ουσιαστική θεσμική τομή.
«Το Κτηματολόγιο είναι πραγματικά μια τομή στο εμπράγματο δίκαιο» ανέφερε εξηγώντας πως μέσω του ΚΑΕΚ, δηλαδή της μοναδικής «ταυτότητας» κάθε ακινήτου, μπορεί πλέον να παρακολουθείται η διαδοχή των δικαιωμάτων πάνω σε αυτό, ενώ τα όριά του προσδιορίζονται με συγκεκριμένες συντεταγμένες.
Έτσι δημιουργείται, όπως εξήγησε, μία σταθερή βάση πάνω στην οποία μπορούν να στηριχθούν οι μελλοντικές συναλλαγές, είτε πρόκειται για πώληση είτε για υποθήκη, προσημείωση ή συναλλαγή με δημόσιο φορέα.
Ερωτηθείς για το αν θεσμικά υπάρχουν αλλαγές ή προσθήκες που μπορούν να γίνουν για την βελτίωση του θεσμού, ο ίδιος έκανε γνωστό ότι από την εκκίνηση του το 2003 ο νόμος έχει τροποποιηθεί 18 φορές και θα χρειαστεί να τροποποιηθεί άλλες τόσες., καθώς το θεσμικό πλαίσιο δεν έχει ολοκληρώσει την εξέλιξή του.
Μάλιστα ο ίδιος αναφέρθηκε στο χαρακτηριστικό παράδειγμα αστικών ακινήτων για τα οποία δεν υπάρχουν οριστικά συμβόλαια και τα οποία όπως τόνισε «είναι αόρατα για το Κτηματολόγιο». Βέβαια όπως έκανε σαφές αυτό είναι κατανοητό, δεδομένου ότι η καταχώριση στο Κτηματολόγιο αφορά το έδαφος και για ακίνητα που χτίζονται πάνω σε αυτό, πχ διαμερίσματα, παρά το γεγονός ότι είναι ορατά για τον ΕΝΦΙΑ ή λοιπές φορολογικές υποχρεώσεις, απουσία οριστικών συμβολαίων, δεν αναγνωρίζονται. «Είναι μία ρύθμιση η οποία πρέπει να γίνει και για την οποία υπάρχουν προτάσεις γιατί αφορούν έναν ικανό αριθμό πολιτών» εξήγησε.
Η βασική συμβουλή προς κάθε ιδιοκτήτη: «Να δει το ακίνητό του»
Η πλέον άμεση συμβουλή του προς τους πολίτες ήταν απλή και σαφής και περιορίζεται στο να ελέγξουν τι ακριβώς έχει καταχωριστεί για την περιουσία τους.
«Να δει το ακίνητό του», ανέφερε απαντώντας σε σχετική ερώτηση περιγράφοντας μάλιστα την σχετική διαδικασία μέσα από την εφαρμογή του Κτηματολογίου «Το ακίνητό μου», στην οποία ο πολίτης μπορεί να εισέλθει με τους προσωπικούς του κωδικούς και να ελέγξει ποιο ακίνητο εμφανίζεται στο όνομά του, αν είναι σωστό το ποσοστό κυριότητας, ποιος είναι ο τίτλος και αν η χαρτογραφική απεικόνιση ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα.
«Από εκεί και πέρα να είσαι ήσυχος ότι δεν θα έχεις πρόβλημα. Εάν κάτι δεν είναι σωστό, θα πρέπει να το διορθώσεις είτε εξωδικαστικά είτε δικαστικά, με δικηγόρο», κατέληξε.
«Κτηματολόγιο στην πράξη»
Ερωτηθείς ως προς την επικείμενη εκδήλωση ο κ.Μαγουλάς εξήγησε πως η εισήγησή του θα επικεντρωθεί ακριβώς σε αυτά τα πρακτικά προβλήματα που έχουν ανακύψει κατά την εφαρμογή του νέου συστήματος, με επίκεντρο τόσο νομοθετικά όσο και νομολογιακά ζητήματα, αλλά κυρίως οι υποθέσεις στις οποίες η πραγματικότητα ξεπερνά όσα έχει ήδη προβλέψει ο νομοθέτης.
Ακολουθήστε το paratiritis-news.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.
