Η ελλειψη οικοπεδων αυξανει τις τιμες

Από τα τέλη του χρόνου η αγορά των ακινήτων στην Κομοτηνή παρουσιάζει μια σταθερή υποχώρηση χωρίς να διαφαίνονται σημάδια γρήγορης ανάκαμψης. Στη διαπίστωση αυτή καταλήγουν τόσο οι εργολάβοι, όσο και οι κτηματομεσίτες της περιοχής που έχουν ολοκληρωμένη και αντικειμενική εικόνα της αγοράς. Το διαμέρισμα είναι ένας κύκλος, που ξεκινά από το οικόπεδο, την κατασκευή και τελειώνει στην πώληση. Η εισαγωγή του ευρώ, η φημολογούμενη αύξηση των επιτοκίων, οι αυξημένες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, το υψηλό ποσοστό της αντιπαροχής, η έλλειψη οικοπέδων και η οικονομική στενότητα είναι κάποια από τα θέματα που εντείνουν το πρόβλημα και κρατούν τους αγοραστές παγωμένους και τις τιμές των διαμερισμάτων σε υψηλά επίπεδα.

Η έντονη ανοικοδόμηση και η αύξηση της ζήτησης, που παρατηρήθηκε τα τελευταία χρόνια στην πόλη έφερε και κατασκευαστικές εταιρίες από άλλες περιοχές, αλλά και επενδυτές ακινήτων. Πολλοί γονείς φοιτητών προβαίνουν στην αγορά διαμερισμάτων, αυξάνοντας τη ζήτηση σε μικρά διαμερίσματα και γκαρσονιέρες. Παράλληλα, η επέκταση του σχεδίου έλυσε κάποια προβλήματα με νομιμοποίηση αυθαιρέτων κτισμάτων, αλλά παραμένει το πρόβλημα της εξάντλησης των οικοπέδων, που επιτείνεται από την καθυστέρηση εφαρμογής του Πολεοδομικού Σχεδίου και μείωσης των συντελεστών δόμησης. Επίσης ζητείται να ενταχθούν οι εντός ζώνης περιοχές, ενώ στις προτιμήσεις των Κομοτηναίων βρίσκονται περιοχές στα Βόρεια της πόλης, κοντά στο κέντρο ή κοντά στις εισόδους της πόλης από οικισμούς της περιοχής, που συνδέονται με τον τόπο καταγωγής των αγοραστών.

Στην γενικότερη οικονομική δυσπραγία και τις τελευταίες εξαγγελίες της αύξησης των επιτοκίων της ALPHA Bank αποδίδει την κάμψη της αγοράς ο κ. Νικολαΐδης Διογένης εργολάβος οικοδομών και δημοσίων έργων «Εδώ και 2-3 μήνες στη πόλη έχει σταματήσει η αγορά ακινήτων στην πόλη που οφείλεται, εν μέρει, και στην αύξηση των επιτοκίων της ALPHA Bank, διότι ήταν η μόνη Τράπεζα που έδινε απ’ ευθείας δάνεια χωρίς εγκρίσεις από την Αθήνα έτσι οι ενδιαφερόμενοι σκέφτονται σοβαρά την πιθανότητα αύξησης των επιτοκίων και πάνω από 3%».

Το κτηματομεσιτικό Γραφείο Πατρωνίδης Αναστάσιος συμφωνεί ότι η αύξηση του επιτοκίου από την ALPHA Bank έχει θορυβήσει τον κόσμο όπως και «η αναμονή των εξελίξεων σε παγκόσμιο επίπεδο, το θέμα του Ιρακ κ.λ.π. έχουν κάνει τον κόσμο επιφυλακτικό σε ό,τι έχει σχέση με την αγορά διαμερισμάτων. Μετά την εισαγωγή του ευρώ είχαμε την πρώτη καθίζηση της αγοράς, που χρειάστηκε ένα πεντάμηνο για να ξαναβρεί κάποια οριακή ισορροπία. Τώρα περνούμε μια δεύτερη φάση που πιστεύω ότι κι αυτή θα ξεπεραστεί.

Υπάρχει μια πτωτική τάση. Πέρασε η εποχή που τα διαμερίσματα αγοράζονταν από τα σχέδια. Υπάρχουν οικοδομές που έχουν ολοκληρωθεί κατά το 80% και δεν έχουν πωληθεί τα διαμερίσματα!»

Οι υψηλές τιμές των διαμερισμάτων είναι ένας ακόμη λόγος της κρίσης,. Ο κ. Νικολαΐδης λέει: «Ο κόσμος μπορεί να αγοράσει μέχρι μία γκαρσονιέρα, δηλαδή γύρω στα 35-45 τ.μ. από κει και πάνω δεν κινείται χρήμα. Όσοι είχαν τη σκέψη να αγοράσουν σπίτι έχουν ήδη αγοράσει. Μόνο οι γονείς των φοιτητών θεωρώντας επένδυση την αγορά μιας γκαρσονιέρας ή ενός μικρού διαμερίσματος με δάνειο αγοράζουν ένα σπίτι για το παιδί τους και αντί να πληρώνουν ενοίκια που εδώ είναι υψηλά, αποπληρώνουν το δάνειο. Η αγορά διαμερισμάτων σε μας κινείται συνήθως τους καλοκαιρινούς μήνες όταν έρχονται οι μετανάστες. Μέχρι πριν τρία χρόνια κι αυτοί αγόραζαν σπίτια, πέρυσι δεν κινηθήκαμε καθόλου. Φαίνεται ότι ούτε κι αυτοί έχουν χρήμα για να το διαθέσουν σε διαμερίσματα».

Ο κ. Πατρωνίδης θέτει και το θέμα της αντιπαροχής. «Ξαφνικά οι τιμές των διαμερισμάτων έφτασαν από 320-330 το τ.μ. στις 350-370 αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι δόθηκαν μεγάλες αντιπαροχές από εργολάβους σε ιδιοκτήτες οικοπέδων με αποτέλεσμα να αυξηθεί το κόστος. Εάν όμως δοθεί το καινούριο Πολεοδομικό Σχέδιο και γίνουν οι προγραμματισμένες από το Δήμο Κομοτηνής διανοίξεις δρόμων, νομίζω, ότι θα δοθεί το έναυσμα στον κόσμο να επενδύσει στην οικοδομή. Οι σημερινές τιμές των διαμερισμάτων είναι στις 370.000 δραχμές το τ.μ. Να επισημάνουμε ότι αρχίζει να παρατηρείται μια μεταστροφή του κόσμου στο μεταχειρισμένο διαμέρισμα επειδή είναι οι τιμές φθηνότερες και η αποπληρωμή ενός δανείου 30 και 45 εκατ για ένα σπίτι 110-120 τ.μ. είναι δυσβάσταχτη. Θεωρώ όμως ότι η σημερινή ύφεση θα είναι προς όφελος των καταναλωτών γιατί θα αναγκαστούν οι εργολάβοι να κατεβάσουν τις τιμές.

Επίσης, αναστάτωση στην αγορά θα φέρει και η κατασκευή του συγκροτήματος κατοικιών της Τράπεζας Πειραιώς με τα πακέτα στεγαστικών δανείων που προσφέρει. Είναι κάτι που απασχολεί τον αγοραστή γιατί σε πολλές περιπτώσεις δεν έχει ούτε την προκαταβολή. Το συγκρότημα θα αγγίξει το αριθμό των 600-700 κατοικιών. Σήμερα η Τράπεζα δεν ενδιαφέρεται να πουλήσει και αυτό είναι κάτι που δημιουργεί ένα ερωτηματικό».

Στην ανάγκη επέκτασης και εφαρμογής του Πολεοδομικού Σχεδίου στην Κομοτηνή αναφέρεται και ο εργολάβος οικοδομών κ. Ανέστης Μαυρίδης που θεωρεί ότι η κάμψη στην αγορά ως ένα βαθμό είναι δικαιολογημένη αφού έχει ολοκληρωθεί ο κύκλος της ανοδικής πορείας, κρίνοντας ότι η καθοδική πορεία που διαγράφεται θα είναι ομαλή. «Οι τιμές των διαμερισμάτων θα ανέβουν, γιατί δεν υπάρχουν οικόπεδα στην Κομοτηνή, ιδιαίτερα στην εγγύς του κέντρου περιοχή όπου και η ζήτηση είναι αυξημένη και υπάρχουν υποδομές. Επίσης παλιότερα η αντιπαροχή ήταν 25% και σήμερα φτάσαμε στο 35%, είναι ένας σοβαρός παράγοντας που ανεβάζει το κόστος.

Όσα οικόπεδα είχαν δημιουργηθεί από τις επεκτάσεις του σχεδίου πόλης έχουν εξαντληθεί. Το νέο σχέδιο που προωθεί ο Δήμος θα εξυπηρετήσει, κατά ένα μεγάλο τμήμα τα αυθαίρετα που ήδη υπάρχουν και το υπόλοιπο νότιο τμήμα θα είναι η καθαρή επέκταση του σχεδίου. Εκεί απ’ όσο γνωρίζω θα γίνουν οικόπεδα για να χτιστούν μονοκατοικίες, διότι οι αρτιότητες των οικοπέδων θα είναι μεγάλες και οι συντελεστές δόμησης μικροί.

Η κάμψη θα κρατήσει στην αγορά τις καλές εταιρείες αυτές που προσφέρουν καλά σπίτια, σε καλές περιοχές».

Ο εκπρόσωπος των κτηματομεσιτών και μέλος του Δ.Σ. κ. Αργυρόπουλος Βασίλειος δηλώνει ότι η μέση τιμή ανά τετραγωνικό είναι γύρω στις 330-340 χιλιάδες δραχμές το τ.μ. «Πάντα βεβαίως, υπάρχουν και κάποιες περιπτώσεις με πιο χαμηλές ή λίγο πιο ακριβές τιμές, που εξαρτάται από το εάν η περιοχή είναι κοντά στο κέντρο και αν ο πελάτης διεκδικεί το συγκεκριμένο διαμέρισμα γιατί δεν θέλει να το χάσει με τίποτα! Αγοραστές υπάρχουν, όμως όταν ξεπερνιέται η τιμή των 330-340 χιλιάδων ο κόσμος γονατίζει και δεν μπορεί να ανταπεξέλθει, γιατί και δάνειο να πάρει πρέπει να το πληρώσει.

Οι απαιτήσεις των εργολάβων γίνονται σε κάποιες περιπτώσεις υπερβολικές γιατί ζητούν συνεχώς αύξηση του κέρδους τους, αλλά ούτε όλα τα διαμερίσματα είναι ίδια (προσανατολισμός, θέση, κλπ), ούτε όλες οι τιμές πρέπει να είναι ίδιες.

Τα εντός σχεδίου οικόπεδα έχουν εξαντληθεί. Η πόλη χρειάζεται την ώθηση της επέκτασης του Σχεδίου Πόλεως. Πρέπει να δοθούν νέα οικόπεδα για να ομαλοποιηθεί λίγο η κατάσταση και στις τιμές πώλησης αλλά και στις αντιπαροχές, που σήμερα κινούνται με 33-38%, ενώ παράλληλα θα τονωθεί και η αγορά εργασίας και θα βελτιωθεί ο ανταγωνισμός μεταξύ των εργολάβων γιατί θα βρουν φθηνότερες πηγές δομικών υλών.

Τελευταία άρχισε να μπαίνει στη λογική της ανοικοδόμησης και η μουσουλμανική κοινότητα, αλλά με αργούς ρυθμούς».

Έφη Μωραΐτου

Ακολουθήστε το paratiritis-news.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.