Νεο τευχος για τα νεα της οικοδομης κι οχι μονο

Είναι χαρά και τύχη μεγάλη για τον τόπο μας να καλωσορίζουμε κάθε νέο τεύχος της ειδικής έκδοσης του ΠτΘ «ΚΤΙΖω», πλούσιας σε ύλη και προτάσεις, με κάθε τι νέο και ό,τι αφορά στην οικοδομή, την κτηματαγορά και τις νέες τεχνολογίες για το ευ ζην στο σπίτι μας. Επιχειρώντας μια γενική αποτίμηση σε ολόκληρη τη Θράκη, πρωτίστως, το «ΚΤΙΖω» συλλέγει απόψεις από τους πλέον ειδικούς και γνώστες επιστήμονες.

H οικονομική κρίση μπορεί κατά γενική ομολογία να επέφερε πτώση στην οικοδομική δραστηριότητα ωστόσο οι τιμές δεν φαίνεται να μειώνονται ούτε τα ληφθέντα μέτρα να επαρκούν και να καθαρίζουν το τοπίο.

Πτώση στην οικοδομική

δραστηριότητα

Όπως δηλώνει ο Μάξιμος Μπογιατζής, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, Ομόρρυθμο μέλος της Τεχνικής Εταιρίας «ΜΠΟΓΙΑΤΖΗΣ-ΚΑΝΤΖΙΑΡΗΣ Ο.Ε.» από την Ορεστιάδα στο 50% έφτασε η μείωση στην ανέγερση πολυκατοικιών και χαρακτηρίζει αμφιβόλου επίδρασης και οπωσδήποτε περιορισμένα τα μέτρα που εξήγγειλε για την οικοδομή ο υπουργός Οικονομίας. «Η διεθνής οικονομική κρίση έχει επιφέρει κάθετη πτώση στην οικοδομική δραστηριότητα κατά τους τελευταίους μήνες. Αρκετές κατασκευαστικές εταιρείες έχουν μειώσει τις δραστηριότητές τους, έχουν αναστείλει έργα (ακυρώσεις εργολαβικών) και έχουν μειώσει προσωπικό. Κυρίαρχη αιτία της πτώσης αποτελεί η «ψυχολογική βία» που ασκείται καθημερινά από τα μέσα μαζικής ενημέρωσης, τα οποία έχουν δημιουργήσει ένα έντονο κλίμα αβεβαιότητας στους υποψηφίους αγοραστές ακινήτων, με τον καθημερινό βομβαρδισμό κινδυνολογίας που εκφράζουν. Ετσι, παρόλο που τα επιτόκια έχουν μειωθεί αισθητά, οι καταναλωτές διστάζουν να επιβαρυνθούν με δάνειο και να προχωρήσουν σε αγορά/ανέγερση λόγω της φοβίας για το ενδεχόμενο ρίσκο».

Αυξήθηκαν οι οικοδομικές άδειες μονοκατοικιών

«Σύμφωνα με τα στοιχεία της Πολεοδομίας, στο πρώτο εξάμηνο του 2008 είχαν εκδοθεί 22 οικοδομικές άδειες, ενώ στο αντίστοιχο διάστημα του 2009 έχουν εκδοθεί 46. Η εικόνα όμως που δημιουργείται από τα νούμερα αυτά είναι πλασματική, διότι οι άδειες αυτές του 2009 αφορούν ως επί το πλείστον μονοκατοικίες, στέγες, αλλαγές χρήσης καταστημάτων, ανακαινίσεις κλπ. Οσον αφορά στην ανέγερση πολυκατοικιών, εκτιμάται μείωση που ανέρχεται σε ποσοστό της τάξης του 50% σε σχέση με πέρυσι. Το αντίθετο όμως συμβαίνει με την ανέγερση μονοκατοικιών που εκτιμάται μια αύξηση της τάξης του 30% (αυτό οφείλεται κατά πολύ σε πρόσφατη ένταξη περιοχής στο σχέδιο πόλης με χαμηλό συντελεστή δόμησης, όπου το κόστος αγοράς γης είναι ακόμα χαμηλό και άρα ευνοούνται οι μονοκατοικίες)».

Αδιάθετα νεόδμητα διαμερίσματα

«Κατά την περίοδο 2000-2007, λόγω της «εύκολης» δανειοδότησης από τα πιστωτικά ιδρύματα, λόγω του φόβου που είχε καλλιεργηθεί για επιβολή ΦΠΑ στις οικοδομές και της επικείμενης αύξησης αντικειμενικών αξιών (σε πανελλαδικό επίπεδο) αλλά και λόγω της απότομης ζήτησης για κατοικίες από φοιτητές, μετά την ένταξη νέας σχολής στο Δημοκρίτειο Πανεπιστήμιο με έδρα την Ορεστιάδα, παρατηρήθηκε το φαινόμενο να εμφανιστούν πολλοί νέοι κατασκευαστές για να απορροφήσουν την έντονη ζήτηση. Από το 2008 και μετά, η ευαίσθητη ισορροπία που υπήρχε, σε τοπικό επίπεδο, μεταξύ προσφοράς και ζήτησης άλλαξε ριζικά, κάτι που επιδεινώθηκε πολύ περισσότερο με την διεθνή κρίση. Αποτέλεσμα όλων αυτών είναι να υπάρχει, σήμερα, πληθώρα – για τα δεδομένα της πόλης – αδιάθετων διαμερισμάτων, σε νεόδμητες, κυρίως, οικοδομές (μέχρι τριετίας). Χονδρικά υπολογίζεται να υπάρχουν περί τα 100 απούλητα (νεόδμητα) διαμερίσματα».

Για το μέλλον ο κ. Μπογιατζής δηλώνει πως «η ιστορία έχει δείξει πως η ανάκαμψη επιτελείται μέσω της οικονομικής ύφεσης, γιʼ αυτό και είναι επίπονη: όσο μεγαλύτερες είναι οι ανισορροπίες της αγοράς από την περίοδο της ξέφρενης ανάπτυξης, τόσο μεγαλύτερη είναι η διάρκεια της ύφεσης. Ενας ορίζοντας μέχρι το 2010 είναι μάλλον ρεαλιστικός».

Τα μέτρα για την οικοδομή δεν απέδωσαν

Στην Αλεξανδρούπολη τώρα ο κατασκευαστής, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας eco-δόμημα Δημήτρης Δημητρακόπουλος, κάνει λόγο για μείωση στο 1/3 της οικοδομικής δραστηριότητας αποδίδοντας το γεγονός σε ένα πλέγμα διάφορων παραγόντων και όχι μόνο στην οικονομική κρίση, τονίζοντας ότι παρά το γεγονός ότι κάτι αρχίζει να κινείται, η πτώση ήταν αναπόφευκτη, μετά την περίοδο της χρυσής δεκαετίας ʼ98-2008. Ο κ. Δημητρακόπουλος μεταφέροντας την εικόνα της κατασκευής στις δύο πόλεις αναφέρει ότι αυτή έχει μειωθεί στο 1/3 τόσο από την πλευρά της παραγωγής όσο και της αγοράς, ενώ δεν διστάζει να ασκήσει ρητά αρνητική κριτική για την επιχείρηση της επί πληρωμή νομιμοποίησης των ημιυπαίθριων χώρων. «Θα είχαμε πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας ούτως ή άλλως, γιατί το καθεστώς του ΦΠΑ απαιτεί μεγαλύτερη προσοχή στη διαχείρισή του, οι κατασκευαστές και οι λογιστές δεν είχαμε την εμπειρία, οπότε οι περισσότεροι περιορίσαμε τη δραστηριότητά μας μέχρι να μάθουμε το νέο σύστημα, ώστε να μην εκτεθούμε σε κινδύνους σε σχέση με την εφορία. Με την αύξηση της τιμής του πετρελαίου είχαμε κατακόρυφη αύξηση των τιμών των υλικών. Είχαμε πέρσι την εξωφρενική αύξηση της τιμής του σίδερου, του χαλκού, των παραγώγων του πετρελαίου, των μονωτικών δηλαδή. Όλο αυτό μας εξανάγκασε στη μείωση της παραγωγής».

Οι επενδυτές επέλεξαν αποταμίευση

«Οι επενδυτές δεν στράφηκαν στα ακίνητα, προτίμησαν να κρατήσουν τα λεφτά τους στην Τράπεζα. Η κρίση φάνηκε ότι δεν είχε καμία σχέση με την ευρωπαϊκή αλλά ήταν καθαρά ελληνική, από το γεγονός ότι δεν έπεσαν οι τιμές των κατοικιών. Ας πούμε ότι την τιμή μιας κατοικίας τη χωρίζουμε σε τρία κομμάτια. Το ένα η γη, το δεύτερο το κόστος κατασκευής και το τρίτο το κέρδος του κατασκευαστή. Το κέρδος του κατασκευαστή είναι σχετικά χαμηλό, ιδιαίτερα στην επαρχία όπου ο κατασκευαστής δουλεύει με χαμηλά ποσοστά. Το κόστος κατασκευής συνεχώς ανέβαινε, οπότε οι τιμές ήταν διαμορφωμένες σε ένα επίπεδο. Κάποιοι για δικούς τους λόγους θέλησαν να ρευστοποιήσουν κάποια κομμάτια και έκαναν εκπτώσεις μεμονωμένα. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι οι τιμές έπεσαν, οι τιμές έμειναν σταθερές, γιατί και η αξία γης ήταν σταθερή».

Άλλα προβλήματα είχε η οικοδομή άλλα μέτρα ελήφθησαν

«Άλλα ήταν τα προβλήματα και άλλα ήταν τα μέτρα» τονίζει ο κ. Δημητρακόπουλος. «Θα έπρεπε να μιλήσουν πρώτα με ανθρώπους που έχουν σχέση με τον κατασκευαστικό κλάδο και μετά να πάρουν μέτρα. Αυτό που δημιούργησε σοβαρό πρόβλημα στους κατασκευαστές ήταν το κεφάλαιο κίνησης. Το επιτόκιο ανέβηκε στο 8% και αυτό εξανέμιζε τα κέρδη των ανθρώπων της κατασκευής, γιατί το δάνειο στην κατασκευή είναι επένδυσης κεφαλαίου, δηλαδή τα χρήματα καταναλώνονται. Οι περισσότεροι κατασκευαστές δανείζονται χρήματα μέχρι να ολοκληρώσουν το κτίριο. Από αυτά τα λεφτά, όταν οι Τράπεζες σου παίρνουν το 8% και το κέρδος του επιχειρηματία εξανεμίζεται. Αυτό είναι ένα βασικό θέμα. Στο κεφάλαιο κίνησης έπρεπε να βοηθηθεί ο κατασκευαστής. Δυστυχώς στο πρώτο ΤΕΜΠΜΕ, οι κατασκευαστές δεν εξαιρέθηκαν, οπότε όλη η κρίση πέρασε από πάνω τους και κανείς δεν μίλησε. Είδαμε ότι οι πρώτοι κλάδοι που χτυπήθηκαν από την κρίση ήταν η κατασκευή και τα αυτοκίνητα. Στα αυτοκίνητα με το πακέτο επιδότησης κινήθηκε η αγορά ενώ στην κατασκευή το πρόβλημα το αντιμετώπισαν μόνοι τους οι κατασκευαστές».

Πρέπει να καταργηθούν οι ημιυπαίθριοι

«Έχω κάθετη άποψη στο θέμα των ημιυπαίθριων. Ο σωστός κατασκευαστής υποφέρει από την ύπαρξή τους. Όταν ο διπλανός του έχει ημιυπαίθριο και εγώ δεν έχω, πιέζομαι από τον οικοπεδούχο να τον βγάλω. Αυτό επιτέλους πρέπει να σταματήσει, γιατί όπως τόνισα οι σωστοί κατασκευαστές υποφέρουν. Κάνω το πρώτο βήμα και λέω θα τους καταργήσω, γιατί δεν αντέχω».

[ΚΟΜΟΤΗΝΗ]

Η οικοδομική δραστηριότητα μεσοπρόθεσμα θʼ αρχίσει νʼ ανακάμπτει

Ο Νίκανδρος Κατσούλης και ο Κώστας Θεοδωρίδης, πολιτικοί μηχανικοί και οι δύο, δημιούργησαν την τεχνική κατασκευαστική εταιρία «ΑΚΜΩΝ Ο.Ε.» με όραμα να προσφέρουν ποιότητα ζωής μέσα από την κατοικία σε όποιον ενδιαφέρεται νʼ αποκτήσει ένα διαμέρισμα ή να δημιουργήσει μια μονοκατοικία σαν κύρια στέγη ή και δευτερεύουσα. Με σημαντική εμπειρία στις κατασκευές και γνώση της αγοράς επιχειρούν να ισορροπήσουν τις επιθυμίες του υποψήφιου αγοραστή με τις πραγματικές του ανάγκες και τις οικονομικές του δυνατότητες. Στο Ζω ΤΗΝ ΚΑΤΟΙΚΙΑ συζητήσαμε με τον Νίκανδρο Κατσούλη.

ΦΠΑ στην οικοδομή

Εξοχική κατοικία

«Τα τελευταία δυο χρόνια παρατηρούμε ότι στις τουριστικές περιοχές και κυρίως στο Φανάρι άρχισαν να γίνονται με δυναμική φορά συγκροτήματα κατοικιών ή μικρών πολυκατοικιών, όπου πωλούνται παραθεριστικά διαμερίσματα. Και σʼ αυτές τις περιπτώσεις υπάρχουν πολλά αδιάθετα, γιατί κατασκευάστηκαν πολλά, αλλά και πολλά που δεν ήταν ιδιαίτερα αξιόλογα, με την έννοια ότι οι τιμές τους δεν είναι φιλικές κι αυτό που προσφέρουν είναι ένα προϊόν όχι και τόσο δελεαστικό για έναν αγοραστή».

Κόστος κατασκευής

«Όλα ξεκινούν από το κόστος και το κεφάλαιο που απαιτείται για να γίνει μια κατασκευή, γιʼ αυτό πολλοί ξεκινούν ανορθόδοξα ρωτώντας πόσο κοστίζει ανά τ.μ., μια ερώτηση ασαφής γιατί εξαρτάται από πάρα πολλούς παράγοντες. Αν κάποιος θέλει να κινηθεί σε οικονομικά επίπεδα θα πρέπει να ξεκινήσει από μια κατά το δυνατόν οικονομική σχεδίαση που είναι ο βασικότερος παράγοντας στη διαμόρφωση του κόστους μιας κατασκευής. Υπάρχουν για παράδειγμα εξοχικά των 90 τ.μ. καθαρά που όμως έχουν υπόγεια, βεράντες και ημιυπαίθριους που κοστίζουν όσο ένα σπίτι ακόμη. Επομένως, όταν συζητά ο ιδιοκτήτης με τον αρχιτέκτονα στην αρχική σχεδίαση χρειάζεται να καταστεί σαφές ότι δεν θέλει να είναι πολύ υψηλό το κοστολόγιο, αντίθετα η σχεδίαση να έχει οικονομικό προσανατολισμό».

«Υπάρχει και κατασκευάζεται νόμιμα. Το παράνομο έχει να κάνει με το ότι πολλοί κατασκευαστές και ιδιώτες αντιμετώπισαν τον ημιυπαίθριο ως μια πολύ καλή ευκαιρία να επεκτείνουν το διαμέρισμά τους, κλείνοντας τον ημιυπαίθριο, όπου έγκειται και η παρανομία. Ο ημιυπαίθριος είναι υποχρεωτικά στεγασμένος, είναι σαν ένα «μπαλκόνι» που θα πρέπει να είναι τουλάχιστον από δυο πλευρές κλειστό. Συνήθως, είναι ένας χώρος κλειστός από τρεις πλευρές κι εκεί υπήρχε μια υποδομή που έκλεινε με μια τζαμαρία για να δημιουργηθεί ένα επιπλέον δωμάτιο. Κάποια στιγμή, το υπουργείο Οικονομικών θεώρησε ότι μπορεί να φορολογήσει τους ημιυπαίθριους. Έχουν ειπωθεί πολλά, η κυβέρνηση δείχνει να επενδύει πολλά σʼ αυτό αλλά πολύ φοβάμαι πως θα είναι ένα πυροτέχνημα καθώς είναι πολύ δύσκολο να εφαρμοστεί. Θα πρέπει να βρεθεί μια νομική φόρμουλα, γιατί υποθέτω πως θα προκύψουν πάρα πολλά προβλήματα αν τυχόν επιχειρηθεί η νομιμοποίηση».

[ΞΑΝΘΗ]

Θέμα χρόνου η ανάκαμψη στον κατασκευαστικό κλάδο

Ο Ιωάννης Αναστασιάδης από το 1992 ασχολείται με τον κατασκευαστικό χώρο κατʼ αρχήν με την εμπορία δομικών υλικών και εν συνεχεία με τις κατασκευές. Αυτή τη στιγμή δραστηριοποιείται στην Ξάνθη και στη Θεσσαλονίκη. Ο κ. Αναστασιάδης πιστεύει ότι είναι θέμα χρόνου η αναστροφή του αρνητικού κλίματος που υπάρχει στον κατασκευαστικό κλάδο, ενώ σημειώνει ότι τα μέτρα που λήφθηκαν για την τόνωση του κλάδου θα έπρεπε να είναι πιο γενναία.

«Η ελπίδα πεθαίνει τελευταία» δηλώνει ο κ. Αναστασιάδης. «Υπάρχουν όμως κάποια ποιοτικά και όχι μόνον χαρακτηριστικά που μας δίνουν τη δυνατότητα να ελπίζουμε ότι θα υπάρξει ανάκαμψη στο τέλος της χρονιάς ή στις αρχές, και συγκεκριμένα την άνοιξη, του 2010. Πάντα το πρώτο τρίμηνο του χρόνου έτσι και αλλιώς υπάρχει ένα πάγωμα. Κάποια στιγμή έτσι και αλλιώς θα υπάρξει αναστροφή του κλίματος. Βέβαια, όλα αυτά με την επιφύλαξη ότι δεν θα έχουμε μια δευτερογενή κρίση, οπότε είναι αβέβαιο το πότε θα επανακάμψουμε».

Καλή εποχή για αγορά ακινήτων

«Η κρίση δημιουργεί πολλές φορές ευκαιρίες και αυτό θα πρέπει να το δει κανείς. Είναι καλή εποχή σήμερα να αγοράσει κάποιος σπίτι ή οποιοδήποτε ακίνητο. Και τα δάνεια που δίνουν οι τράπεζες, γιατί δίνουν σήμερα αν κάποιος τηρεί τις προϋποθέσεις, αλλά και οι τιμές είναι καλές και οι κατασκευαστές είναι διατεθειμένοι να πουλήσουν».

Έλλειψη οικοδομήσιμων χώρων για επαγγελματική στέγη

Η νομιμοποίηση των ημιυπαίθριων δεν έπρεπε να γίνει

«Θα πρέπει η πολιτεία πια να πάψει να ασχολείται τόσο πολύ με το ακίνητο, δηλαδή ό,τι είσπραξη θέλει να κάνει την κάνει πάνω σε αυτό. Αυτό δημιουργεί από μόνο του μία τροχοπέδη. Παρόλα αυτά όμως για να δούμε πόσο καλή επένδυση είναι, το ακίνητο αντιστέκεται και θα αντιστέκεται και στο μέλλον. Είναι η μόνη σίγουρη επένδυση».

[ΞΑΝΘΗ • ΘΑΣΟΣ]

Η εποχή μας είναι η καλύτερη για επενδύσεις γης

Με πολλά χρόνια εμπειρία στο χώρα της κτηματαγοράς ο κ. Χατζηνικολάου μεταφέρει ότι η κρίση οφείλεται καθαρά στις τράπεζες που σταμάτησαν να δίνουν δάνεια γεγονός που οδήγησε στη μείωση της ζήτησης κυρίως διαμερισμάτων, ενώ οι υπόλοιποι τομείς της κτηματαγοράς δεν επηρεάστηκαν από την κρίση. Λειτουργώντας δε γραφείο real estate στη Θάσο ο κ.Χατζηνικολάου τονίζει ότι υπάρχουν επενδυτικές ευκαιρίες για αγορά γης, τονίζοντας το μεγάλο ενδιαφέρον που υπάρχει από ξένους και έλληνες επενδυτές για τη Θάσο.

Η κτηματαγορά συνεχίζει να δουλεύει

Η γη εξακολουθεί να συνωστίζει υπεραξία

«Η γη ποτέ δεν σταματά να συγκεντρώνει υπεραξίες. Από εκεί και πέρα για τον επενδυτή αυτή η εποχή είναι η καλύτερη για να επενδύσει. Οι τιμές το επόμενο διάστημα θα αρχίσουν να σταθεροποιούνται. Είχαμε μια μικρή πτώση της τάξεως περίπου 15% στα διαμερίσματα και εκτιμούμε ότι περίπου εκεί θα αρχίσουν να σταθεροποιούνται, μόλις οι τράπεζες αρχίζουν να δίνουν δάνεια και από εκεί και πέρα, ανάλογα με την προσφορά και τη ζήτηση θα φανεί το κλίμα που θα διαμορφωθεί».

Η αντιπαροχή λόγω ΦΠΑ έχει υποχωρήσει

Στη φοιτητική κατοικία όλα βαίνουν καλώς

«Θεωρώ ότι η φοιτητική κατοικία βαίνει καλώς, υπάρχει δηλαδή προσφορά και ζήτηση ανάλογη και το μόνο που μένει κενό είναι τα σπίτια πλέον που δεν είναι περιποιημένα. Όποιος δηλαδή δεν περιποιείται το σπίτι του δεν πρέπει να έχει και την απαίτηση να το νοικιάσει. Αν το σπίτι παρέχει υπηρεσίες θα είναι πάντα νοικιασμένο».

Η αγορά εξοχικών κατοικιών δεν αντιμετωπίζει κρίση

Στη Θάσο αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον

«Ήρθαν κάποιοι Βούλγαροι με προοπτική να πωλήσουν σε δικούς τους ανθρώπους. Έγιναν κάποιες κατασκευές τις οποίες όμως δεν μπόρεσαν να πουλήσουν και έχει σταματήσει το ενδιαφέρον τους. Περισσότερο θα έλεγα ότι στη Θάσο επενδύει η Ρωσία, η Ιταλία και βέβαια πολύ η Ελλάδα».

Επιμέλεια: Α.Χ.

Ακολουθήστε το paratiritis-news.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.