«Το μεγαλο κακο ξεκιναει απο τον αναδοχο»

Τοπογράφος μηχανικός με μεταπτυχιακές σπουδές πάνω στο κτηματολόγιο ο Παναγιώτης Μουζακίδης διαπίστωσε από πολύ κοντά τα λάθη που έγιναν στη σύνταξη του κτηματολογίου για το δήμο Κομοτηνής, τις προσπάθειες των συναδέλφων του που συμμετείχαν, όπως και ο ίδιος, στην επιτροπή εκδίκασης ενστάσεων για την α΄ ανάρτηση και το έλλειμμα στην πληροφόρηση από την πλευρά της Κτηματολόγιο ΑΕ προς τοπογράφους, δικηγόρους, συμβολαιογράφους και βέβαια τους πολίτες. Καταγράφοντας τα σφάλματα και αναζητώντας την άκρη του νήματος δίνει έμφαση στην κακή οργάνωση των αναδόχων και στο γεγονός ότι δεν έλαβαν υπόψιν τις ιδιαιτερότητες του δήμου Κομοτηνής, που πρωταγωνίστησε στον αριθμό των λαθών, αλλά ούτε αναζήτησαν ή μελέτησαν τα δεδομένα που υπήρχαν.

ΠτΘ: κ. Μουζακίδη, να ξεκινήσουμε από το ποσοστό των λαθών στις δηλώσεις του κτηματολογίου σε ό,τι αφορά την πόλη της Κομοτηνής που έφτασε στο 85%. Πού οφείλεται;

Π.Μ.: Πιστεύω ότι πολύ λιγότερες ευθύνες έχουν οι απλοί πολίτες. Το μεγάλο κακό ξεκινάει από τον ανάδοχο. Θεωρώ ότι δεν έγινε καλή επεξεργασία των στοιχείων που υπεβλήθησαν, δεν έγινε οργανωμένη δουλειά και στα πρώτα βήματα δεν αξιοποιήθηκαν τα δεδομένα που υπήρχαν.

ΠτΘ: Στη σύνταξη βέβαια των δηλώσεων, οι ιδιοκτήτες είχαν την αρωγή μηχανικών ή δικηγόρων…

Π.Μ.: Ένας μεγάλος αριθμός πολιτών. Αρκετοί υπέβαλαν μόνοι τις δηλώσεις τους. Εκεί ίσως έχουμε κάποια προβλήματα. Κάποιοι απευθύνθηκαν και στους λογιστές, θεωρώντας ότι το θέμα είναι οικονομικό, ενώ στην ουσία δεν είναι.

Οι αιτίες λαθών

ΠτΘ: Τα λάθη οφείλονται σ΄ ένα μεγάλο βαθμό στον ανάδοχο. Για ποιο λόγο δεν φρόντισαν να επιδείξουν συνέπεια και να αποφύγουν τον τόσο μεγάλο αριθμό λαθών;

Π.Μ.: Έπρεπε να υπήρχε εξειδικευμένο προσωπικό στα γραφεία, τόσο από τοπογράφους μηχανικούς όσο και από δικηγόρους, ώστε να δίνουν συμβουλές στους πολίτες αλλά και σε τοπογράφους και δικηγόρους που δεν είχαν την εμπειρία. Το πρώτο θέμα επομένως ήταν το οργανωτικό. Δεύτερον, δεν υπήρχε ενημέρωση του κόσμου. Η Κτηματολόγιο ΑΕ έστειλε τα ενημερωτικά σημειώματα αλλά δεν υπήρχαν επαρκείς οδηγίες.

ΠτΘ: Όσον αφορά στις οδηγίες αναφέρεται σ΄ ένα σχετικό με τη β΄ ανάρτηση, σημείο, ότι αυτός που έχει προσκομίσει κάποια δικαιολογητικά στην ένσταση απλά πρέπει να αναφέρει ότι τα έχει υποβάλλει. Είναι καλυμμένος αν δεν τα επανυποβάλλει;

Π.Μ.: Η εμπειρία από τη συμμετοχή μου στη διαδικασία των ενστάσεων της α΄ ανάρτησης μού έδειξε ότι δεν είναι καλυμμένος. Ο νόμος 2308 είναι σαφής και αναφέρει ότι η επιτροπή ενστάσεων κρίνει με τα στοιχεία που έχει μπροστά της και όσα άλλα θεωρεί απαραίτητα και ζητάει μερικές φορές και τη συνδρομή του αναδόχου. Άρα, πρέπει να υποβληθούν εκ νέου τα ίδια στοιχεία, αν και είναι ταλαιπωρία για τους πολίτες.

ΠτΘ: Υπήρχαν περιοχές της Κομοτηνής όπου εντοπίστηκαν περισσότερα λάθη;

Π.Μ.: Δεν νομίζω ότι υπήρχε κάποια περιοχή που ξεχώρισε στο δήμο μας, και όταν λέμε δήμο Κομοτηνής αναφερόμαστε στα παλιά του όρια και όχι στο νέο Καποδιστριακό, που περιλαμβάνει την Καρυδιά, την Πάνδροσο, ακόμη και τη Σαρακηνή στον ορεινό όγκο.

Να δώσουμε ένα παράδειγμα σχετικό με τις περιοχές όπου έχουν γίνει εφαρμογές των πολεοδομικών σχεδίων, όπως είναι το Κρανοβούνιο. Πριν από χρόνια, ο δήμος Κομοτηνής είχε προχωρήσει στην επέκταση των πολεοδομικών σχεδίων και μετά από χρόνια στην εφαρμογή τους. Η εφαρμογή σημαίνει τον καθορισμό των τελικών οικοπέδων σ΄ ένα σύστημα αναφοράς που συντάσσει το Εθνικό Κτηματολόγιο. Η Κομοτηνή είναι μια από τις ελάχιστες πόλεις της Ελλάδας που έχει στοιχεία που χρησιμοποίησε το Εθνικό Κτηματολόγιο, δηλαδή σύστημα αναφοράς συντεταγμένο.

Σ΄ αυτούς τους οικισμούς υπήρχε η εφαρμογή του ρυμοτομικού σχεδίου που ξεκαθάριζε ποια είναι τα οικόπεδα με τη μέγιστη ακρίβεια. Ο ανάδοχος δεν τα έλαβε υπόψιν του. Δεν πήρε τα στοιχεία από το δήμο Κομοτηνής για να τα εφαρμόσει. Υπήρχαν παραδείγματα κληροτεμαχίων που δόθηκαν απ’ το κράτος, εντάχθηκαν στο σχέδιο, γνωρίζουμε ποιο ήταν το τελικό οικόπεδο και παρόλα τα στοιχεία παρουσιάστηκαν στο κτηματολόγιο σαν χωράφια.

ΠτΘ: Αυτό σημαίνει ότι δεν μπήκαν στον κόπο ν΄ αναζητήσουν τα δεδομένα που υπήρχαν και να τα αξιοποιήσουν;

Π.Μ.: Δεν είχαν γνώση της περιοχής και δεν φρόντισαν να την αποκτήσουν.

ΠτΘ: κ. Μουζακίδη, έχετε κάνει μεταπτυχιακές σπουδές στο Λονδίνο πάνω στο κτηματολόγιο. Θεωρείτε ότι αυτοί που ανέλαβαν αυτό το έργο που αφορά όλους τους πολίτες είχαν γνώση του κτηματολογίου;

Π.Μ.: Πιστεύω ότι υπάρχει η τεχνογνωσία και η τεχνολογία. Σίγουρα είχαν την εμπειρία, αλλά απαιτείτο καλύτερη οργάνωση. Οι εταιρείες είχαν αναλάβει το κτηματολόγιο και σε άλλες περιοχές, με αποτέλεσμα ο όγκος δουλειάς να είναι πάρα πολύ μεγάλος. Επιπλέον, στο δήμο μας υπάρχουν κάποιες ιδιομορφίες και όλα τα παραπάνω οδήγησαν στο γνωστό αποτέλεσμα.

ΠτΘ: Εντύπωση προκαλεί το ότι δεν ζήτησαν τη συνδρομή ντόπιων τοπογράφων, μηχανικών που γνωρίζουν αυτές τις ιδιαιτερότητες.

Π.Μ.: Είναι απορίας άξιο. Θα μπορούσαν έστω και σε συναδελφικό επίπεδο να ερχόταν σε επαφή με τους τοπογράφους μηχανικούς της περιοχής για να διαμορφώσουν μια εικόνα. Όντως υπάρχουν κάποιες περιοχές αρκετά δύσκολες. Θα μπορούσαμε να ονομάσουμε έτσι τις μουσουλμανικές γειτονιές, όπου υπάρχει μεγάλος κατακερματισμός ιδιοκτησίας, δύσκολα σχήματα οικοπέδων, άρα σε κάποια σημεία απαιτούνταν μια επιτόπια αναγνώριση και έρευνα.

Η αξία του κτηματολογίου

ΠτΘ: Έχετε πληροφορίες για το κατά πόσο παρουσιάστηκαν τόσο έντονα προβλήματα στη σύνταξη του κτηματολογίου σε άλλες περιοχές της Ελλάδας;

Π.Μ.: Υπάρχουν, άλλα όχι στο βαθμό που εμφανίζονται στο δήμο Κομοτηνής. Είμαστε στις τρεις πρώτες περιοχές αν όχι η πρώτη στην Ελλάδα.

ΠτΘ: Ποια είναι η λογική του κτηματολογίου και ο απαραίτητος λόγος για την ύπαρξη του;

Π.Μ.: Κατ΄ αρχήν για να γνωρίζει το κράτος τη δική του ιδιοκτησία. Για να ξέρει το κράτος τι του γίνεται πρέπει να γνωρίζει τα προσωπικά του στοιχεία. Το κτηματολόγιο είναι η καταγραφή της ακίνητης περιουσίας της απλής ιδιοκτησίας, η οποία θα ενημερώνεται συνεχώς. Σε πρώτη φάση καταγράφουμε τι υπάρχει αυτή τη στιγμή και ακολούθως την οποιαδήποτε μεταβολή την μεταφέρουμε στα αρχεία του κτηματολογίου. Όπως σήμερα έχουμε το υποθηκοφυλακείο θα έχουμε κάτι αντίστοιχο, αλλά με διαφορετικό τρόπο οργανωμένο.

ΠτΘ: Άρα, αυτό το ξεκαθάρισμα θα πρέπει να είναι σωστό;

Π.Μ.: Ακριβώς. Όλα ξεκινούν από το μηδέν. Πρέπει να έχουμε καλά χαρτιά στα χέρια μας από την αρχή, συμβόλαια σωστά, τοπογραφικά διαγράμματα αξιόπιστα, οικοδομικές άδειες που να έχουν εκπονηθεί, μελετηθεί και ολοκληρωθεί βάση των στοιχείων που έχουν κατατεθεί στην πολεοδομία. Στην ουσία να ξέρουμε τι γίνεται στην ιδιοκτησία μας.

ΠτΘ: Στην ιδιοκτησία του κράτους έχουν εντοπιστεί λάθη;

Π.Μ.: Όταν συντάχθηκαν οι αρχικοί νόμοι περί κτηματολογίου οριζόταν οι δημόσιοι και οι δημοτικοί φορείς να υποβάλλουν δηλώσεις ιδιοκτησίας. Μεταγενέστερα όμως έγιναν τροποποιήσεις και εδώ αποδεικνύεται ότι το κράτος δεν γνωρίζει την περιουσία του, οπότε δεν ήταν δυνατόν να υποβληθούν δηλώσεις για όλα τα ακίνητα του δημοσίου.

Είδη λαθών

ΠτΘ: Πώς πιστεύετε ότι έπρεπε να είχε οργανωθεί το κτηματολόγιο, ώστε να έχουμε τα σωστά χαρτιά στα χέρια μας και να τα ανανεώνουμε σε οποιαδήποτε αλλαγή ιδιοκτησίας;

Π.Μ.: Ξεκινήσαμε σωστά με την έννοια ότι έπρεπε να έχουν γίνει κάποια πιλοτικά προγράμματα για να εξαχθούν κάποια συμπεράσματα. Τα προγράμματα ξεκίνησαν αλλά δεν ολοκληρώθηκαν, με αποτέλεσμα να βγει το κυρίως πρόγραμμα χωρίς να έχουν ολοκληρωθεί τα πιλοτικά, στα οποία εντάσσεται και ο δήμος Κομοτηνής.

ΠτΘ: κ. Μουζακίδη, να δούμε τα είδη των λαθών;

Π.Μ.: Έχουμε δύο μεγάλες κατηγορίες, τα λάθη τεχνικής φύσεως και αυτά της νομικής. Τα της τεχνικής φύσεως είναι τα περισσότερα, ταλαιπωρούν τους συμπολίτες μας και έχουν σχέση με το εμβαδόν του οικοπέδου ή του διαμερίσματος, το ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο ή στο διαμέρισμα και ίσως το σημαντικότερο να είχε σχέση με τον εντοπισμό του ακινήτου.

Από νομικής φύσεως συναντήσαμε λάθη στα ποσοστά κληρονομιάς, σε κάποιες προικοδοτήσεις που αναφερόντουσαν ως τίτλοι. Με συγκεκριμένο νόμο έχει καταργηθεί η προίκα και πλέον η ιδιοκτησία του ακινήτου είναι της συζύγου.

Κεφάλαιο εμβαδόν

ΠτΘ: Μετά την πρώτη ανάρτηση, διαπιστώσατε να έχει γίνει κατηγοριοποίηση των λαθών, με τρόπο ώστε να διαλευκανθούν και να αντιμετωπιστούν;

Π.Μ.: Από την εμπειρία μου, κατανόησα ότι έγινε ο σωστός εντοπισμός των αιτημάτων στην πρώτη ανάρτηση. Στη δεύτερη ανάρτηση παρατηρούμε ότι έχουν διορθωθεί τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, με αποτέλεσμα «να έχει μείνει πίσω» ο σωστός υπολογισμός του εμβαδού τόσο του οικοπέδου όσο και μερικών διαμερισμάτων.

Υπάρχουν περιπτώσεις που ήταν σωστές στην πρώτη ανάρτηση ως προς τον εντοπισμό της ιδιοκτησίας και στη δεύτερη ανάρτηση έγιναν λάθη. Γνώριζα, για παράδειγμα, ότι το οικόπεδο μου ήταν ένα τετράγωνο και βρέθηκα να είμαι και ιδιοκτήτης του διπλανού. Σ΄ αυτό το σημείο, αξίζει να αναφέρουμε ότι παρουσιάστηκε και μια σύγχυση στα διαμερίσματα, ως προς το αν πρέπει να αναφέρουμε το καθαρό ή το μεικτό εμβαδόν στη δήλωση ιδιοκτησίας. Θεωρώ ότι πρέπει να μπαίνει το μεικτό εμβαδόν, γιατί σχετίζεται και με τα κοινόχρηστα και με το ποσοστό που καταλαμβάνει επί του οικοπέδου. Αντιμετωπίστηκε κάπως επιπόλαια. Σε συζήτηση που είχαμε με τον ΟΚΧΕ (Οργανισμός Κτηματολογίου Χαρτογραφήσεων Ελλάδος), μάς ανέφεραν ότι οι μεταβιβάσεις γίνονται επί του καθαρού, ενώ στην περιοχή μας γίνονται επί του μεικτού.

Να δώσουμε ένα παράδειγμα: στην πλατεία Ειρήνης υπάρχει ένα μαγαζί στο ισόγειο, που δεν συμμετέχει στα κοινόχρηστα της οικοδομής, βάση συμβολαίου που έχει συνταχθεί. Ποιο εμβαδόν επομένως θα βάλουμε στη δήλωση ιδιοκτησίας; Απέναντι σ΄ αυτά τα ζητήματα έπρεπε να είχαν δοθεί οδηγίες και εξηγήσεις και αυτά τα συμπεράσματα θα έβγαιναν από τα πιλοτικά προγράμματα.

ΠτΘ: Δεν θα ήταν λύση το να γραφόταν το καθαρό αλλά και το μεικτό εμβαδόν;

Π.Μ.: Θα ήταν μια πολύ απλή λύση, ώστε να υπάρχει μια πλήρη εικόνα της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας.

ΠτΘ: Να αναφέρουμε και την πρωτοβουλία του δημάρχου Κομοτηνής κ. Βαβατσικλή να προσκαλέσει πριν ένα μήνα πρόσωπα σχετικά με το κτηματολόγιο στην Κομοτηνή, σε μια προσπάθεια αναζήτησης ευθυνών από τον ανάδοχο, επιτροπή στην οποία συμμετείχατε και εσείς.

Π.Μ.: Ο κ. Βαβατσικλής κάλεσε το Δικηγορικό Σύλλογο, το Σύλλογο Συμβολαιογράφων, την υποθηκοφύλακα, το ΤΕΕ Θράκης. Αναπτύξαμε τα προβλήματα που υπάρχουν και κάποιους τρόπους παρεμβάσεις, ώστε τα προγράμματα να πάρουν μια ομαλή ροή και να δηλωθούν τα οποία προβλήματα.

Ακραία λάθη

ΠτΘ: Χαρακτηριστικά της έλλειψης οργάνωσης τα ακραία λάθη, όπως η περίπτωση ενός μαντριού που δηλώθηκε στον τρίτο όροφο πολυκατοικίας στη λεωφόρο Ηρώων.

Π.Μ.: Είναι ένα γεγονός που αποδεικνύει ότι δεν έγινε η σωστή επεξεργασία των στοιχείων. Προφανώς κάποια πράγματα περάστηκαν επιπόλαια μέσα στους ηλεκτρονικούς υπολογιστές, γι΄ αυτό και είχαμε μη αξιόπιστες πληροφορίες.

ΠτΘ: Λάθος ιδιοκτήτες σε λάθος οικόπεδα με λάθος τετραγωνικά…

Π.Μ.: Τα λάθη που παρουσιάστηκαν έντονα και θα μπορούσαν να είχαν αποφευχθεί έχουν σχέση με τα παραχωρημένα τεμάχια του κράτους. Η αγροτική μας περιοχή και ειδικά οι κτηματικές περιοχές των οικισμών του δήμου είναι κομμάτια γης που έχουν παραχωρηθεί από διάφορες διανομές του υπουργείου Γεωργίας και μάλιστα μερικές από αυτές είναι από το έτος 1930.

Θα μπορούσαν να είχαν συμβουλευτεί τους χάρτες αλλά δεν εφάρμοσαν τα κληροτεμάχια. Και στους οικισμούς της πόλης υπάρχουν οικόπεδα που παραχωρήθηκαν από την Κοινωνική Πρόνοια. Να δώσουμε ένα παράδειγμα: τα οικοδομικά τετράγωνα που αποτελούνται από οικόπεδα της Κοινωνικής Πρόνοιας είναι χαρακτηρισμένα, είναι ξεκάθαρα, είναι συγκεκριμένου εμβαδού και είναι καθορισμένα τα σύνορα των οικοπέδων αυτών προς τον κοινόχρηστο χώρο, που είναι ο δρόμος. Άρα απαιτείται η εφαρμογή της οικοδομικής γραμμής. Όπως είχα αναφέρει, ο δήμος Κομοτηνής έχει καθορίσει με αξιοπιστία και ακρίβεια τις γωνιές των οικοδομικών τετραγώνων. Ο ανάδοχος σε συνεργασία με το δήμο Κομοτηνής θα μπορούσε να είχε πάρει αυτά τα στοιχεία και να έχει το όριο των οικοπέδων προς τον κοινόχρηστο χώρο. Στη συνέχεια, θα μπορούσε να είχε εφαρμόσει τα συμβόλαια.

Και ενώ η οικοδομική γραμμή είναι ευθεία παρουσιάζονται τεθλασμένες γραμμές, γιατί από τη λήψη της αεροφωτογραφίας θεώρησαν ότι το όριο του οικοπέδου είναι αυτό που περιγράφουν τα μπαλκόνια. Ο νόμος είναι σαφής και αναφέρει ότι όπου παρατηρούνται ασάφειες απαιτείται έρευνα επιτόπια επέμβαση.

ΠτΘ: Ποια είναι τα χρονικά όρια που θέτει η ΕΕ;

Π.Μ.: Τελευταία ημερομηνία είναι η 31η Δεκεμβρίου 2003. Πιστεύω ότι δεν θα προλάβουμε, διότι μετά την περαίωση της β΄ ανάρτησης κηρύσσεται το πέρας της κτηματογράφησης και εκδίδεται πιστοποιητικό ότι έχει τελειώσει όλη η διαδικασία και αποδεσμεύεται ο ανάδοχος. Ο νόμος προβλέπει ότι θα ιδρυθούν κτηματολογικά γραφεία, όπου θα ισχύει το τεχνικό και το νομικό καθεστώς. Από όσο γνωρίζω, οι υποθηκοφύλακες αρνούνται να παραλάβουν το τεχνικό μέρος του κτηματολογίου.

Συμβουλές

ΠτΘ: κ. Μουζακίδη, μεταξύ πρώτης και δεύτερης ανάρτησης ποια ήταν η υποχρέωση του αναδόχου;

Π.Μ.: Ο Ν. 2308, προβλέπει στο άρθρο 8 ότι μετά τις αποφάσεις των επιτροπών της α΄ ανάρτησης ο ανάδοχος είναι υποχρεωμένος να αναμορφώσει τα κτηματολογικά διαγράμματα και τους κτηματολογικούς πίνακες βάση του νόμου. Αυτά τα πράγματα δεν έγιναν.

ΠτΘ: Ποιες συμβουλές μπορούμε να δώσουμε στους Κομοτηναίους;

Π.Μ.: Χρειάζεται οπωσδήποτε το συμβόλαιο και το πιστοποιητικό μεταγραφής. Υπάρχει ένα σημείωμα στους φακέλους που λάβαμε με στοιχεία. Πιστεύω ότι είναι λάθος, γιατί ο νόμος ορίζει ότι η επιτροπή ενστάσεων, είτε η πρωτοβάθμια είτε η δευτεροβάθμια, αποφασίζει με βάση τα στοιχεία που έχει μπροστά της. Παρατηρήθηκε ότι λόγω στοιχείων που δεν συνυπέβαλε ο ενδιαφερόμενος με την ένσταση, απορρίφθηκε η ένσταση, γιατί ήταν δύσκολο να κρίνει η επιτροπή.

Επίσης, το τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει το συμβόλαιο. Εδώ τίθεται ένα θέμα: αγόρασα, για παράδειγμα, ένα ακίνητο το 1980 και υπάρχουν μεταβολές στους γείτονες, ίσως και στο δικό μου οικόπεδο. Συνιστώ τη σύνταξη ενός νέου τοπογραφικού διαγράμματος για την ενημέρωση της κατάστασης, ώστε να υπάρχει μια αξιόπιστη εικόνα του ακινήτου. Επίσης, η έκδοση οικοδομικής άδειας, για να υπάρχει ταύτιση του εμβαδού οικοπέδου συμβολαίου με αυτό της οικοδομικής αδείας.

Οι συνδημότες που έχουν χωράφια έξω από τα πολεοδομικά συγκροτήματα και ανήκουν στα κληροτεμάχια, να καταθέτουν οπωσδήποτε αντίγραφο του διαγράμματος, ένα αντίγραφο του χωραφιού τους και να τονίζουν στην ένσταση ότι είναι κληροτεμάχιο.

ΠτΘ: Να ευχηθούμε καλή τύχη στους πολίτες και καλή δύναμη σ΄ εσάς. Σας ευχαριστώ.

Π.Μ.: Εύχομαι καλή έκβαση στις υποθέσεις όλων.

Μαρία Αμπατζή

Ακολουθήστε το paratiritis-news.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.